Scelta cedolare secca su Airbnb

[Tatiana800]

Buongiorno a tutti ho un dubbio sulla scelta che Airbnb richiede in merito all'applicazione della cedolare secca.

Premetto che sono un host non professionale che risiede in Italia.

Dalla scelta che Airbnb mi chiede di fare sembrerebbe obbligatorio per i non professionali richiedere l'applicazione della stessa lasciando solo ai professionali la scelta di operare le tasse su 730.

Sulla legge di bilancio, però, non mi è sembrato di leggere questa differenza tra professionali e non.

La domanda quindi è: lo stato permette ai non professionali residenti in Italia di procedere su 730 ed evitando, così, si anticipare le tasse di un anno e mezzo?

Grazie mille.

Tatiana 

[Alberto1535]

@Andrea6250 ciao, buon anno e grazie a te.

Rispondo solo ora perché non ho ricevuto l'avviso (devi fare la ricerca con @).

Nella grande confusione di questo periodo, alla quale sta contribuendo Airbnb, tutti abbiamo dei dubbi.

Se per il 2024 ritieni di fare locazioni brevi solo tramite intermediari che applicano correttamente la ritenuta fiscale, in sede di dichiarazione presentata nel 2024 potrai utilizzare il metodo previsionale, e quindi non versare alcun acconto della cedolare secca relativo ai canoni 2024 (in quanto già effettuati dall'intermediario).

[Andrea6250]

@Alberto1535 Perfetto, grazie per la risposta. Farò così ... ammesso che Booking effettui la ritenuta d'acconto, così come pare faccia Airbnb 

[Cristiano146]

Ciao Andrea, mi trovo nella tua stessa situazione. Alla fine che indicazioni hai avuto e come hai effettuato la compilazione del 730? Grazie mille!

[Irene-Vittoria0]

Buongiorno Alberto ,

scusa ma ho letto la guida e non mi è così chiaro che non sono soggetta a questa ritenuta d'acconto (essendo che ho 2 annunci e sono proprietario /host non professionista ) e che posso in fase di dichiarazione dei redditi di scegliere tassazione ordinaria ( come ho sempre fatto ) per poter compensare le detrazioni fiscali.

Mi confermi quanto hai scritto :

Chi gestisce in forma non imprenditoriale delle strutture ricettive [per cui in sede di dichiarazione dichiara dei redditi diversi da attività commerciale occasionale, che consentono deduzioni di spese ma solo la tassazione ordinaria] non è soggetto all'applicazione da parte degli intermediari della ritenuta fiscale. Pagherà direttamente in dichiarazione la tassazione ordinaria come ha sempre fatto.

Scusa sono un po ostica su questo argomento.

quindi posso fare la scelta "no" su airbnb?

Non capisco perché devo anticipare le tasse se l'anno dopo o chissà quando me le devono restituire x la compensazione detrazioni ristrutturazione.

Grazie 

Irene V.

[Alberto1535]

Gentile @Irene-Vittoria0 buongiorno

Ai fini della corretta applicazione della ritenuta fiscale e della dichiarazione dei redditi rileva la tipologia ricettiva (sempre nell'ipotesi di forma non imprenditoriale).

Se fai locazione breve (contratti di locazione tra "privati" con durata max 30 giorni) Airbnb ha l'obbligo di applicare la ritenuta fiscale del 21% [che non è la cedolare secca]. Per cui il proprietario locatore non può fare altro che confermare il SI.

In sede di dichiarazione dei redditi (presentata nel 2025) si potrà scegliere (come sempre) anche la tassazione ordinaria IRPEF.

Se invece gestisci in forma non imprenditoriale una struttura ricettiva (CAV, B&B, affittacamere, quando la normativa regionale consente per queste strutture ricettive la gestione non imprenditoriale) la ritenuta fiscale non si applica.

Per cui il gestore deve comunicare a Airbnb il NO.

In questo caso fiscalmente non cambia nulla rispetto al passato.

[Irene-Vittoria0]

Grazie per la paziente risposta.

I.V.

[Francesca-Angela0]

Ciao @Alberto1535 ma sono veramente confusa !

Sul mio account gestisco 3 case di cui una mia e le altre 2 di mio padre .

Su tutte e 3 ho licenza di Casa vacanza ed ho sempre fatto regime cedolare secca.

Quindi da quanto ho letto posso rifiutare la trattenuta di Airbnb?anche perché poi  pagherei la trattenuta anche per quelle di mio padre e che sempre se ho capito bene andrei a credito sulla CU!.

Grazie infinite per eventuali chiarimenti e per quello che fai sulla comunity!

[Alberto1535]

@Francesca-Angela0 ciao e grazie.

Per chiarezza, se ho capito bene, si tratta di gestione non imprenditoriale di Case e appartamenti per vacanze di cui all'articolo 3 della L.R. 17/2001, che è una struttura ricettiva extralberghiera che, fiscalmente, produce redditi diversi occasionali derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.

La Circolare 24/E del 2017 dell'Agenzia delle entrate riguarda il regime fiscale della locazione breve  (pura locazione tra "privati" con durata max di 30 giorni), che non ha nulla a che vedere con la gestione non imprenditoriale di una struttura ricettiva.

La Circolare prevede l'applicazione della ritenuta fiscale [sempre nella misura del 21%] da parte degli intermediari (come Airbnb) che intervengano nel pagamento delle locazioni brevi.

Opportunamente precisa che:

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

In altre parole, sui redditi derivanti dalla gestione non imprenditoriale di strutture ricettive (come la gestione di Case e appartamenti per vacanze) la ritenuta fiscale non deve essere applicata.

Di conseguenza, dovresti comunicare a Airbnb di non applicare la ritenuta fiscale.

Chiarita la non applicabilità della ritenuta fiscale da parte di Airbnb,  vorrei segnalarti un altro aspetto.

Nel solo caso di locazione breve, il proprietario locatore dichiara i canoni di locazione come redditi fondiari  e ha la possibilità di scegliere tra l'imposta sostitutiva (cedolare secca del 21% e del 26% a seconda dei casi) calcolata sul 100% dei canoni , e la tassazione ordinaria IRPEF e addizionali calcolata sul 95% dei canoni. In entrambi i casi non ha la possibilità di dedurre le spese strettamente inerenti la produzione di questi redditi.

Nel caso invece di gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, vengono prodotti dei redditi diversi  occasionali, derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.

Per questa tipologia di redditi, non è possibile optare per l'imposta sostitutiva (cedolare secca), ma è invece possibile dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questi redditi (commissioni host di Airbnb, le spese di pulizia, quota parte delle utenze, ecc.).

Il reddito diverso netto confluisce nel reddito complessivo assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Fiscalmente potrebbe anche risultare più conveniente questa tassazione rispetto alla cedolare secca (che comunque non può essere utilizzata).

Quindi se anche sino ad ora, i proprietari hanno dichiarato dei redditi fondiari e hanno scelto la cedolare secca, può anche darsi che siano state pagate le imposte in misura simile o anche superiore (perché le spese deducibili possono essere rilevanti).

Un cordiale saluto.

[Francesca-Angela0]

Perfetto! 

Sei stati chiarissimo!

Quindi posso tranquillamente dire NO!

[Monica1233]

Sono nella tua stessa situazione solo che l’annuncio è a nome mio e la LT è del mio compagno, sono in forma non imprenditoriale e i bonifici Airbnb li fa al mio compagno, l’assistenza mi ha detto che in questo caso posso scegliere di non far trattenere nulla alla OTA e così ho fatto 

[Andrea7178]

Cara @Monica1233, posto che io farei come te e che tale scelta è comuqnue sempre reversibile, da quello che mi ha detto oggi Airbnb in conversazione, l'unica domanda è: come facciamo ad essere certi che una volta scelto di non vedersi applicare la ritenuta, lo Stato non ci obblighi alla scelta di tassazione ordinaria via Irpef?

[Andrea6646]

E quale codici fiscale hai inserito essendo te la titolare dell'annuncio? Airbnb non ti fa mettere un Codice Fiscale nella sezione contributi diverso dal nome del titolare dell'account.

Se hai scelto di non farti trattenere direttamente dai tuoi importi essendo non a forma " imprenditoriale senza P.IVA" credo che non sia la scelta corretta. Purtroppo l'assistenza AIRBNB non la trovo molto preparata come haimè ogni qualvolta che si contatta un call center, trovare una persona competente e preparata non è cosa scontata..

[Andrea6646]

@Monica1233 

[Monica1233]

Allora io avevo un annuncio mio con collegato un mio appartamento poi dopo un po’ di anni il mio compagno mi ha chiesto di inserire anche il suo in Airbnb e così ho fatto aggiungendolo nel mio account dove ogni appartamento aveva i rispettivi codici fiscali e i propri iban e fino qui era tutto perfetto poi io ho venduto il mio appartamento un mese fa e quando è arrivata la mail di Airbnb per la trattenuta ero convinta che l’appartamento del compagno fosse ancora collegato con il suo codice fiscale e invece controllando insieme all’assistenza ho visto che c’era il mio di codice fiscale mentre avevano mantenuto i suoi dati catastali e il suo iban a questo puntò l’assistenza mi ha detto che dovevo rifiutare la trattenuta primo perché posso gestire per altri senza essere un professionista , secondo perché non avevo altra scelta essendoci un codice fiscale non collegato alla proprietà dell’appartamento e che si sarebbe creata una incongruenza, morale ho rifiutato ma sto attendendo un appuntamento dal commercialista per essere tranquilla. Vorrei non perdere tutte le recensioni con punteggio massimo status super hostes ecc ci ho messo tanto tempo e tanto lavoro non voglio gettare tutto via . Appena parlerò con il commercialista ti farò sapere cosa mi dirà 👍

[Claudia2896]

Ho anche io un'affittacamere non professionale in Liguria, ho sempre dichiarato come struttura ricettiva, perché quello siamo, avendo aperto la SCIA, e adesso cosa succede?