Affitto locazione turistica senza partita IVA

[Andrea2172]

Buongiorno, mi sto organizzando per "trasformare" un appartamento di proprietà della mia famiglia in una locuzione turistica e piano piano informandomi sulle varie tasse da pagare con la nuova cedolare secca ecc...mi sono imbattuto in questo tabù dei "costi del servizio" e relativa partita IVA. Io mi rendo conto di essere ingorante in materia economica e purtroppo tra le varie conversazioni qua sulla community non ho trovato la vera risposta chiara che cercavo: 

Senza la partita IVA il mio personale costo di servizio(solo host) in media quanto in percentuale andrebbe a gravare sul totale? leggo spesso per esempio "3% + IVA al 22%" ma non capisco in maniera chiara a grandi linee la vera percentuale che pagherei senza partita IVA.

Altra domanda: a 20 anni, avendo solo un'attività come questa che porterebbe lordi si e no al massimo 700-800 euro al mese converrebbe aprire una partita IVA(so che ci sono diversi tipi, anche over 35 ma anche in questo caso ci ho capito poco), considerando anche se non so se centra , che vivendo ancora con i miei genitori,  per ragioni personali e parentali abbiamo un ISEE davvero elevato o in altre parole un reddito dei miei genitori nella media ma un patrimonio famigliare molto alto.

Ringrazio in anticipo tutti, vi sono davvero grato e spero in qualche modo che le vostre spiegazioni rendano tutto più chiaro!

[Garden-Family-House0]

vorrei parteciparr alla discussione dicendo che agenzia delle entrate mi ha imposto partita iva

quindi non so se fare lt con partita iva o casa vacanze

secondo me ..i guai che ho passato io senza p-iva potrebbero capitare ad  altri

[Barbara1789]

@Garden-Family-House0 , in che senso agenzia delle entrate ti ha imposto la partita iva? Hai avuto un controllo e ti hanno imposto apertura forzata di partiva iva? Puoi raccontare meglio?

[Marina-and-Agos0]

facendo affitti brevi senza fornitura di servizi (pulizie, colazione...), puoi applicare la cedolare secca al 21% (ultima normativa sugli affitti brevi) e non è prevista la partita IVA (reddito fondiario). 

[Federica493]

Buonasera, le locazioni turistiche brevi (senza partita IVA) hanno un minimo di notti oltre ad un massimo di 30? Ed inoltre oltre alla biancheria iniziale è possibile offrire cialde caffè o omaggiare gli ospiti con vino sigillato o simile?! 

[Francesca]

Ciao @Federica493 

ricordati di chiocciolare le persone coinvolte nella discussione: riceveranno un avviso. Basta aggiungere la chiocciolina (@) @Andrea2172 @Barbara1789 @Garden-Family-House0 @Ermanno6 

Fra

[Barbara1789]

In teoria le locazioni turistiche non dovrebbero avere limiti temporali perché la tipologia del contratto di affitto dipende dalle finalità dell'inquilino. Per esempio se una persona ha bisogno di stare a Milano per lavoro o per studio per una settimana dovrebbe sottoscrivere un contratto di affitto transitorio che però la legge regola da un minimo di trenta giorni a un massimo di 18 mesi. A tale contratto vanno acclusi i documenti con cui si provano le necessità dell'inquilino. Quindi se una persona ha bisogno di stare solo una settimana finisce per affittare come affitto turistico che dovrebbe essere di una durata non superiore ai trenta giorni consecutivi. Come vedi ci sono contraddizioni. Anche se non è di loro competenza, molte Regioni pongono dei limiti temporali agli affitti con finalità turistiche quindi ti consiglio di controllare  la legge regionale sul turismo della Regione in cui hai la casa. A parte la biancheria di inizio locazione, la legge italiana non permette alcun servizio alla persona quindi non dovresti offrire niente. Il mio parere personale è che una bottiglia di vino non fa danno e, in genere, non dovrebbe portare problemi in caso di controlli. Non puoi dare pulizie in presenza degli inquilini (mentre hanno l'affitto in corso), colazioni o pasti, servizio navetta, cambio biancheria. Insomma gli puoi solo affittare l'appartamento. @Federica493 . 

[Salvatore199]

@Barbara1789 

Oggi, per un affitto entro i 30 gg. anche non turistico, c'è l'opportunità degli affitti brevi; tale tipologia, introdotta per normare la cedolare secca nell'ambito della così detta "legge airbnb" ha di fatto "sdoganato" l'affitto breve anche non turistico, rendendo possibili affitti che in precedenza, davvero non si sapeva come affrontare. 

Gli affitti transitori (da 30 gg a 18 mesi) con la necessità di allegare le motivazioni della transitorietà, e soggetti a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa (ecc.) restano pertanto validi per affitti superiori al mese.

La locazione "turistica" come giustamente hai detto tu, pur non essendo competenza delle Regioni, a volte sono normate nella durata massima (alcune regioni indicano 6 mesi, altre 1 anno, altre nulla).

Di fatto comunque, è necessario che per fare locazione turistica, la motivazione "reale" sia davvero il turismo: aspetto questo da inserire nel testo del contratto da sottoscrivere (e se superiore ai 30 gg, da registrare all'Agenzia delle Entrate).

Non è possibile, ad esempio, spacciare per turistico un affitto di 9 mesi a studenti oppure ad un lavoratore comandato dall'azienda. Questi sono "transitori".

Ma chi prende in affitto uno chalet per poter andare a sciare tutto l'anno durante i w.e., è affitto turistico reale.

Anche la fornitura di biancheria è stata sdoganata (prima dalla Cassazione, poi con il DL 50/2017), mentre restano off-limits per le locazioni, le forniture di servizi alla persona, che non siano collegate strettamente alla locazione.

Quindi fornitura iniziale di biancheria e asciugamani: si, cambio della stessa durante il soggiorno: no .

Fornitura di utenze (acqua, gas, luce):si, colazioni: no.

Pulizie infra soggiorno: no, pulizie iniziali (o finali) tra un soggiorno e l'altro: si.

La bottiglia di vino? non è normata da nessuna parte. 

Credo che nulla vieti di "brindare" insieme all'arrivo e alla firma del contratto.

Di certo non la metterei tra i "servizi" offerti nella descrizione dell'annuncio.

Il concetto da evitare è proprio quello del "servizio", qualunque esso sia, perché esula dallo specifico contratto di locazione dell'alloggio e di tutto quello che è strettamente correlato all'alloggio stesso (come ad esempio il wi-fi o l'aria condizionata).

[Barbara1789]

Grazie, @Salvatore199 

[Marina-and-Agos0]

Il contratto alberghiero/turistico, con fornitura di servizi (in presenza di licenza per hotel, B&B...) e che superi i 30 giorni, è attività imprenditoriale e non va registrato all'Agenzia delle Entrate. E' corretto? Sostanzialmente posso soggiornare a lungo in un albergo e non prevedere date di scadenza e decidere di restare o andarmene quando mi pare. Tali "contratti, infatti non prevedono il configurarsi di un "diritto di abitazione" e non prevede violazione di domicilio in caso di accesso (pulizie...) e non prevede lo sfratto per "sbattere fuori" il cliente non gradito.

[Marina-and-Agos0]

L'argomento tasse, a grandi linee, si configura come reddito fondiario quando interessa un immobile. In questo caso è possibile applicare la cedolare secca (al 21%). Se il contratto è agevolato (3+2), in cui sono da applicare parametri ben definiti, la tassazione sulle somme incassate è al 10% con riduzione dell'IMU. Quest'ultima formula è molto conveniente. 

Diversamente, se non viene applicata la cedolare secca, la tassazione è collegata al proprio reddito che notoriamente ha aliquote marginali elevate in presenza di redditi importanti (43%). Quindi la convenienza si riduce e si fa conveniente in assenza di redditi altri (aliquota al 23%).

Diverso è il discorso se l'attività è di tipo imprenditoriale con fornitura di servizi (tipo hotel). In questo caso la tassazione segue  le aliquote previste che sono a scaglioni... 

La partita IVA si fa interessante quando l'attività è notevole e sui costi è possibile recuperare l'IVA pagata sui costi... ma forse, in questo caso, meglio aprire una attività con sede in un paradiso fiscale... e quindi non paghi le tasse(!!!!). Ma questo è un altro discorso...