Cedolare secca 2018

[Elena646]

Buonasera a tutti 🙂

Ho da poco iniziato ad affittare con Airbnb e sono molto contenta.

Vorrei avete maggiori info sulle ultime novità riguardo al versamento della cedolare secca.

Dopo il ricorso di Airbnb al tar ci sono novità? Ancora Airbnb non versa la cedolare secca allo stato, giusto?

Io, da proprietaria e gestrice del mio appartamento quindi dovrò versare la cedolare secca? Ogni mese o a fine anno con la denuncia dei redditi?

Grazie mille a tutti!

Buona serata!

elena

[Francesca]

Ciao @Alberto543, 

ti sei accodato ad un post un po' datato. Ti suggerisco di "chiocciolare" la persona dal quale vorresti una risposta in modo da attirare la sua attenzione.

A presto,

Fra

[Alberto543]

Ciao @Francesca, grazie. Volevo quotare Emily ma non la trovo nell'elenco.. 😞

[Francesca]

Ciao @Alberto543,

ti suggerisco di copiare e incollare il suo nome (prendendolo dalle precedenti discusssioni)  se lei non appare nei suggerimenti: dunque @Emily352 !

Spero sia utile!

Fra

[Alberto543]

@Emily quindi se faccio l'F24 per la cedolare secca poi nel 730 non devo riportare nulla? Grazie!

Grazie @Francesca

[Emily352]

La risposta è negativa, @Alberto543. I proventi delle locazioni brevi devono essere indicati negli appositi quadri, sia che l’intermediario abbia o meno operato la ritenuta. Le regole del gioco dettate dal Fisco prevedono che il pagamento diretto, mediante il modello di pagamento F24 (suppongo, quindi, che tu non abbia un sostituto d’imposta), sia agganciato ad un modello dichiarativo (Redditi o 730, quest’ultimo lo può utilizzare chi non ha partita IVA) da cui scaturiscono gli importi delle imposte, così come determinati nella dichiarazione stessa.

Il reddito soggetto a CS da indicare nel mod. 730-3 è quello indicato in colonna 6 (Canone di locazione) del quadro B e dovrà essere riportato nel rigo 6 (Imponibile cedolare secca) del mod. 730-3 da chi presta assistenza fiscale.

E’ su tale importo che dovrà essere calcolata l’imposta sostitutiva (21%), importo che dovrà essere riportato anche nel rigo 80 (Cedolare secca dovuta), colonna 1, mod. 730-3. Il medesimo importo dovrà essere indicato anche nel  rigo 81 (Differenza) colonna 1.

Qualora l’intermediario non abbia applicato ritenute (da considerare, nella fattispecie, a titolo d’imposta), il rigo F8 (Ritenute) non va valorizzato, in quanto l’intermediario (vedi ad es. AIRBNB) non ti ha rilasciato la CU.

Se, invece, l’intermediario ha rilasciato la CU, al punto 15  (Ritenuta operata) sarebbe stato indicato l’importo delle ritenute operate e al rigo 81 (Differenza) dovrà essere indicato 0, ossia la differenza tra quanto indicato a rigo 80 (Cedolare secca dovuta) e quanto indicato a rigo F8 (Ritenute applicate dall’intermediario).

[Alberto543]

@Emily  grazie mille, risposta davvero dettagliata! Grazie.

Dunque, io ho un sostituto d'imposta, sono dipendente. Sono costretto quindi a pagare tramite 730?

Comunque, faccio il precompilato da quando esiste. Nel quadro B è già presente la riga per casa mia. Immagino che è sulla stessa riga che devo inserire la locazione ricevuta nell'anno per il quale sto dichiarando? Poi seleziono la casella 11.

A questo punto penso/spero che il precompilato calcoli da solo il 21%, che verificherei poi al rigo 80-81.

Grazie!

[Emily352]

Riavvolgiamo il nastro, @Alberto543. Se sei un soggetto con sostituto d’imposta, sarà quest’ultimo ad effettuare il conguaglio a debito trattenendolo in busta paga (no utilizzo diretto del modello F24), ma tu il 730 lo devi comunque presentare alle Entrate se possiedi – come suppongo – degli altri redditi e degli oneri detraibili che integrano quelli del sostituto d’imposta.

Solo che tu sei fuori termine di presentazione del modello 730 (23 luglio), per cui non puoi più utilizzarlo adesso, ma dovrai ricorrere – entro il 31 ottobre - al modello Redditi, anche nella sua versione telematica, se sei un utente Fisconline (modello web precompilato), ove troverai tutti quei dati di cui è a conoscenza l’Agenzia delle Entrate.

Se l’immobile in questione è in parte utilizzato come tua abitazione principale e in parte concesso in locazione (è il caso di un contribuente che concede in locazione breve in regime di libero mercato una stanza della propria abitazione ad un turista) è necessario utilizzare il codice “Utilizzo” 11, operando un confronto tra rendita catastale rivalutata e reddito effettivo.

Nel caso in cui tu apporti delle modifiche alla precompilata dell’Agenzia, ti viene messo a disposizione e viene elaborato un nuovo modello dichiarativo con i risultati della liquidazione effettuata in seguito alle variazioni operate.

[Alberto543]

@Emily grazie ancora. Effettivamente non son stato molto chiaro. Ho cominciato ad affittare nel 2018 quindi mi riferisco alla dichiarazione che farò nel 2019 per i redditi 2018.

Detto questo, se ho capito bene, quando compilerò il precompilato andrò a inserire in B1 colonna 5 "11" e in colonna 6 il totale percepito dagli affitti 2018 (selezionando la casella "cedolare secca" in colonna 11.

L'ultimo dubbio è se il precompilato calcoli in autonomia il 21 su quell'imponibile una volta che eseguo il calcolo.

Grazie!

[Emily352]

@Alberto543

Rileggi la parte finale della mia risposta.

[Alberto543]

@Emily "operando un confronto tra rendita catastale rivalutata e reddito effettivo" questo?

Faccio fatica a capire... 

Comunque ho trovato sulla guida dell'agenzia delle entrate:

Colonna 2: "‘3' immobile locato in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni;

Colonna 5: è da compilare con il numero 3 "‘100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca";

Edit: ah, forse ho capito. La mia rendita catastale è 600. Se i redditi da locazione sono 800 devo inserire solo quell'800 nel campo "canone locazione"  e la rendita catastale la lascio vuota. Giusto?

[Emily352]

Considerate le tue insicurezze, @Alberto543, io eviterei di procedere in solitario in questa avventura, soprattutto se per te è la prima, ma mi rivolgerei senza indugio ad un CAF.  

Ad ogni modo, per operare un confronto tra rendita catastale rivalutata e reddito effettivo è necessario operare la seguente operazione:

° quota rendita = RC x 1,05 x giorni di possesso x percentuale di possesso

° quota  reddito = canone di locazione x 100% x percentuale di possesso

Se la quota di rendita è minore della quota di reddito, l’immobile è considerato locato, se invece è maggiore o uguale della quota di reddito, l’immobile è considerato abitazione principale, con tutto quello che può comportare in entrambi i casi ai fini IMU.

Ci sarebbero molte altre considerazioni da fare che, però, per brevità, qui volentieri ti risparmio: abitazione di lusso/non di lusso, effetto sostitutivo IMU-IRPEF, senza mai dimenticare che la tua legge regionale non consente per uso turistico di locare stanze, ma solo interi appartamenti ammobiliati: in Emilia-Romagna non puoi fare locazione turistica nell’appartamento in cui vivi e sei residente.

Ti consiglio, pertanto, di rivolgerti all’ufficio tributi del Comune di Faenza.

Perché? Perché alcuni Comuni (emiliani compresi, vedi Modena, anche se, a quanto mi consta, Faenza non è uno di quelli) non considerano abitazione principale quella parzialmente locata, che perde, quindi, l’esenzione IMU se, ovviamente, non è un immobile di lusso.

[Alberto543]

@Emily352 Grazie per le risposte puntuali e dettagliate. Mi rivolgerò al CAF, è meglio mi sa.

Tuttavia quello che mi dici in merito alla Regione Emilia-Romagna non è assolutamente in linea con quello che mi è stato detto ne' in comune, ne' dalla municipale durante il controllo e che non trovo indicato ne' nella SCIA ne' nel sito della Regione.

Non posso riportare il link del sito dell'ER, ma posso citarlo:

"Bed and breakfast" è un l'attività di accoglienza non professionale condotta da chi offra un servizio di alloggio e prima colazione nella casa in cui abita.

Cito anche gli obblighi e i vincoli riportati in calce alla SCIA:

"dichiara inoltre che è garantita la compresenza con gli ospiti"

edit:  forse non ho specificato che io ho aperto un bed & breakfast con la SCIA. Non ho un appartamento ammobiliato per uso turistico...

[Emily352]

 Dirlo subito che non fai locazione turistica, ma gestisci un B & B, no, vero?

Allora, cambio di scena, @Alberto543. Evvai... No locazione turistica, ma B & B. Attività ricettiva occasionale (max 120 giorni nell’arco del periodo di disponibilità ovvero 500 pernottamenti nell’arco dell’anno solare / scelta da effettuarsi all’avvio dell’attività e, successivamente, di anno in anno / al raggiungimento del limite occorre dare comunicazione al Comune) di alloggio e prima colazione nell’abitazione di residenza, senza organizzazione in forma di impresa.

Il Regolamento regionale 227543/2008 chiarisce che, ai fini promozionali, è possibile solo l’inserimento degli annunci su siti della Provincia e del Comune o privati, ma non in circuiti di commercializzazione e prenotazioni online (ad es. AIRBNB).

Siamo completamente fuori dall’ambito della locazione turistica (breve o lunga che sia): tu al tuo cliente non farai sottoscrivere alcun modello contrattuale turistico o transitorio standard, trattandosi di un contratto atipico di parte di un alloggio tra un gestore (non locatore) e un cliente (non locatario).

No equiparazione locazioni brevi e B & B. Ne deriva che i B & B rimangono fuori dal perimetro applicativo della cedolare secca, in quanto – secondo le Entrate - viene fornito un servizio aggiuntivo non connesso con la finalità residenziale dell’immobile, quale appunto la colazione (circolare 24/E/2017).

I redditi, pertanto, non andranno  inseriti non quadro B (Redditi dei fabbricati), ma nel quadro D (rigo D4 “Redditi diversi”) al netto delle spese documentate inerenti la produzione dei proventi (alimenti, materiali per le pulizie ecc.): operativamente, infatti, nel rigo D4, la nuova casella 2 “Cedolare secca” è valorizzabile solo per redditi diversi derivanti da sublocazione breve (non lunga) e locazione breve (non lunga) effettuata dal comodatario.

[Alberto543]

Cavolo @Emily352, grazie mille! Anche per la pazienza.

Il reddito da inserire, mi pare di aver capito leggendo qui sul forum, non è il bonifico ricevuto ma il prezzo pagato dal guest a AirBnB giusto?

[Salvatore199]

@Alberto543

No, quanto pagato dal guest a te (cioè quanto hai inserito nel contratto che hai sicuramente fatto firmare).

Il guest paga ad Airbnb questa ci fra + le sue commissioni, che tu non devi ovviamente dichiarare perchè si riferiscono al rapporto con Airbnb, non con te.