Come state airbnbisti? Ancora lì a graticolarvi gli attributi sulla quota utenze nelle locazioni brevi? Naaaa…
Be’, sentite ragazzi, io ho deciso: da questo momento in avanti, faccio scena (non scema: quella lo sono già di mio) muta. For ever and ever. Niente più commenti poetici. Non taggherò più nessuno. Di fronte al grande muro del silenzio lacaniano, altro non dirò. Fuggo il pandemonio di questa (chiassosa) community, isolandomi in un eremo desolato, quasi silvestre (vabbe’, detta così, sembra una cosa un po’ da vecchi), sprovvisto di energia elettrica e di un apparecchio telefonico portatile, al fine di meditare sulla condizione umana contemporanea.
……………………….
……………………….
……………………….
...............................
Ci siete cascati tutti, ehhh! Vabbe’, dai, scherzavo. Riaccendo i motori solo per dirvi due cose veloci-veloci su ‘ste prestazioni accessorie che mi pare vi diano tanto il tormento e sui nuovi meccanismi della tassa piatta (sull'IRPEF non ritorno più, giuro), sempre più gettonata dai proprietari (il traino è dato, però, dall'aliquota ridotta al 10%).
Premessa: se avete solo redditi da locazione, non innescate la cedolare secca: perdereste le detrazioni fiscali che possono essere sottratte dall’IRPEF lorda, ma non dalla cedolare, che è una tassazione sostitutiva: nel primo scaglione IRPEF, per intenderci quello fino a 15 mila euro annui, bastano poche detrazioni a mettere in bilico la convenienza della tassa piatta.
Se siete invece (come me) in cedolare secca, bisognerà che stiate molto attenti (purtroppo non è possibile ancora lanciare una simulazione: il software delle Entrate vedrà la luce solo a giugno) perché adesso il quadro RB (Redditi dei fabbricati) e il nuovo quadro LC (Cedolare secca sulle locazioni) sono collegati a filo doppio e non possono esserci discrasie tra gli importi: produrrebbero esiti nefasti (errore) in fase di controllo. L’imposta sostitutiva del 21% nel quadro LC (colonna 1 del rigo LC1) dovrà essere commisurata sul reddito del quadro RB (colonna 3 del rigo RB11).
Non so se ve ne siate accorti, ma tra la frase in colonna 6 del rigo RB1 del modello Redditi PF 2018 “L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento” e le frasi che seguono “Se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca”, l’ammontare da indicare in colonna 6 è pari al 100% del corrispettivo lordo, pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie. La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.” viene, non a caso, lasciato uno spazio vuoto, non è un semplice punto a capo, come a dire, attenzione che adesso parliamo di una fattispecie del tutto particolare: la locazione breve cedolarizzata.
E nelle “spese sostenute dal locatore” e nelle “spese per servizi accessori” in una locazione breve rientrano tutti quei servizi che complessivamente corredano la messa a disposizione dell’immobile, quindi, non solo le spese per la pulizia e la fornitura della biancheria, bensì anche le spese correlate alla fornitura privata, personale (non condominiale, che interessa gli spazi comuni) di un’utenza (acqua, luce o gas), di cui l’host rimane il titolare.
A conferma di ciò, a pag.7 della circolare 24 del 12 ottobre scorso si legge infatti che “Il contratto di locazione breve può avere oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (..). Si ritiene che analogo regime possa riguardare altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, seppure non contemplati dall’articolo 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile.”
Tenete conto che in una locazione breve, che si esaurisce nel giro di poche settimane, se non di pochi giorni, i consumi per le suddette utenze private vengono quasi sempre previsti in maniera forfetaria.
Che significa? Significa che le parti pattuiscono a contratto, per quel soggiorno di 10 giorni a Parma, una somma concordemente determinata a titolo di rimborso utenze, a prescindere dall’importo che l’host-locatore effettivamente in seguito sborserà (che potrebbe anche essere minore, se rapportato ai giorni) nella fatturazione in bolletta (in un contesto privato o anche condominiale recente, la bolletta per questi servizi la paga il proprietario-locatore, non il condominio) ovvero dal rendiconto annuale predisposto dall’amministratore (in un contesto condominiale vecchio stampo, per intenderci con riscaldamento centralizzato: in questo caso, il proprietario potrebbe prendere come base il consuntivo dell’anno precedente): in entrambi i casi, però, la forfetizzazione non può prevedere un conguaglio, se c’è conguaglio non ci può essere forfetizzazione.
Chiarito ciò, procedo con l’esempio.
Canone di locazione (€ 1.000) comprensivo delle spese per i servizi biancheria, pulizia, utenze acqua, luce, gas appartamento calcolate forfetariamente (€ 200) = € 1.200
QUADRO RB
colonna 6 (Canone di locazione), rigo RB1 = 1.200
colonna 11 (Cedolare secca), rigo RB1 = barrare la casella
colonna 1 (Imposta cedolare secca 21%), rigo RB11 = € 252
colonna 3 (Totale imposta cedolare secca), rigo RB11 = € 252
QUADRO LC
Colonna 1 (Totale imposta cedolare secca), rigo LC1 = € 252
Chiudo qui l’intervento, airbnbisti. Ho gli occhi che bruciano. Mi sa che ho bisogno proprio di una buona dormita. Rompete le righe, andate in pace.