Contratto locazione turistica breve: come calcolare quota utenze e quota locazione

[Alberto278]

Salve, l'appartamento mio e di mio padre è una locazione turistica breve. Affittiamo con airbnb. Fino ad ora avevamo pensato che il contratto airbnb facesse fede ma vogliamo tutelarci facendo firmare un contratto. Abbiamo letto che si può dividere la quota locazione dalla quota utenze nel contratto, e pagare solo le tasse sulla quota locazione se nella  dichiarazione dei redditi le abbiamo separate. Alcune domande:

1) Come calcolo la quota utenze? Faccio una stima dell'anno precedente delle bollette e le divido per 365 giorni e ho la quota giornaliera? Avete una lista esaustiva delle bollette che posso inserire?

2) Avete un link di una copia di contratto di locazione turistica da scaricare in cui si distingua tra quota utenze e quota locazione?

3) Forse non troppo pertinente ma ho letto che Airbnb rilascia un CUD, dove lo trovo?

Alberto 

[Emily352]

@Roberto143

Intendevo riferirmi al fatto che le spese di pulizia e, più in generale, le spese condominiali, in una locazione immobiliare, non possono in nessun caso essere detratte dal reddito da parte di un soggetto privato. Mi era parso di capire, invece, che un operatore del Call Center delle Entrate sostenesse il contrario.

“Sul fatto che nelle locazioni brevi tali spese non si possano realmente detrarre, la cosa a mio avviso é opinabile. 

Secondo il Contact Center dell’AdE, a specifica domanda la risposta é stata affermativa; anche se non con il valore di un interpello.”

(…)

“Ma su questo aspetto ovviamente é quanto mai opportuno interpellare un commercialista (che molto probabilmente dirà di no).”

E vorrei ben vedere quale commercialista direbbe di sì. La risposta fornita dal consulente del Call Center in ogni caso non impegna in nessun modo l’Agenzia: più che altro è una risposta fornita in buona fede e in modo informale, basata sulla sensibilità e sulla preparazione di quell’interlocutore che il destino, quel giorno, ti ha riservato, perché, come sovente capita, non è da escludersi che un altro consulente telefonico avrebbe potuto fornirti una risposta diversa.

Quanto ad un eventuale interpello, io ci andrei un po’ cauta. Le risposte fornite non sono oro colato, non sono le Tavole della Legge, perché il contribuente è liberissimo di determinarsi in senso non conforme al responso ricevuto, tanto che – al di fuori del rapporto tra Roberto e l’amministrazione finanziaria – davanti ad un giudice tributario il parere fornito dall’interpello ha rilevanza zero.

Ti lascio gli ultimi versi di una poesia, di cui non ricordo l’inizio, che dice :

For all you are, for all you do with PRO.LOCA.TUR, may everything beautiful in life come to you. 😉

Emily

[Roberto143]

@Emily352

Grazie della poesia! 🙂

E perdonami, ma sono un po’ di coccio...

Ti andrebbe di spiegarmi il significato (e la materiale applicazione) delle istruzioni del quadro RB (colonna 6) che ho riportato sopra: "... L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone...".

A prescindere dalla durata della locazione (che sia lunga, media o breve).

Ps: siamo d’accordo sulla attendibilità del Contact Center, ma era giusto per riportare un parere non personale, ma di un addetto che un po’ ne dovrebbe sapere.

[Emily352]

@Roberto143

Forse alla base del fatto che  io e te non ci capiamo c’è un equivoco di fondo. Io sto parlando delle detrazioni del locatore. Il locatore, se è un privato, non può detrarre gli oneri condominiali, le bollette della luce, acqua e gas, le spese per pulire l’appartamento, le spese di intermediazione immobiliare (in quale rigo del quadro RP?) né in una locazione breve né in una locazione non breve. Questo per quanto riguarda le detrazioni (quadro RP).

Versante spese condominiali in colonna 6 (Canone di locazione) del quadro RB  del nuovo modello “Redditi” appena pubblicato. Tali spese non sono imponibili nè in regime IRPEF (si dichiara il 95% del canone annuo risultante dal contratto, il 75% a Venezia e isole limitrofe) né in regime di cedolare secca (si dichiara il 100% del canone annuo ovvero la rendita catastale rivalutata).

Dagli importi percepiti vanno scomputate le spese condominiali eventualmente comprese nel canone di locazione (luce, acqua, gas, ascensore, portiere ecc.): questo significa “L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone" riportato in colonna 6.

Esempio (contratto 4+4, transitorio ordinario, turistico: regime IRPEF):

Canone annuo = € 4.000

Spese condominiali incluse nel canone = € 1.000

Deduzione forfetaria 5% (4.000 – 1.000) x 5% = € 150

Reddito effettivo (colonna 6) = € 2.850 (4.000 – 1.000 – 150)

Un cordialissimo saluto

Emily

[Roberto143]

Ciao @Emily352

Si, direi proprio che c’é stato un equivoco: tra negazioni, affermazioni, conferme di tizio e caio ci siamo confusi (almeno io).

Io (e l’addetto del Contact Center), volevamo dire proprio questo, e cioé che se nel contratto é chiaramente indicata la quota locazione e la quota utenze, l’ammontare da dichiarare é la sola quota locazione.

Nel tuo esempio di prima, non dichiariamo 4.000 bensì 3.000 (che si riducono poi a 2850 per effetto della forfettizazione al 95%).

Naturalmente in contratto devo aver scritto: “canone 4000, di cui locazione 3000, di cui utenze 1000 - meglio se: di cui acqua xxx, di cui luce xxx, di cui condominio xxx, ecc -)

In sostanza la “deduzione” si applica a monte, e non si fa una “detrazione” nei righi della dichiarazione.

Corretto?

[Roberto143]

@Emily352

Forse ho usato impropriamente i termini deduzione e detrazione.

Sarebbero entrambi deduzioni.

[Emily352]

Corretto. Attento, però. Questo è un passaggio cruciale che spero non ti metta di nuovo in crisi. Il mio esempio si riferisce alle spese condominiali, luce, gas, acqua, ascensore ecc. riferito a contratti brevi (turistici) e non brevi (4+4, transitori ordinari e turistici) in regime IRPEF: “L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone.”

Altra partita sono le prestazioni accessorie alla locazione turistica breve, ripeto, breve. Perché?

Perché, “se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca” (al modello Redditi è stato ora aggiunto un nuovo quadro, il quadro LC dove viene liquidata l’imposta soggetta a cedolare secca del reddito fondiario indicato nel quadro RB che deriva dalle locazioni brevi e l’imposta soggetta  cedolare applicata sui redditi diversi derivanti sempre da locazioni brevi indicata nel quadro RL) “l’ammontare da indicare in colonna 6 è pari al 100% del corrispettivo lordo, pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie.

La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se” – in una locazione breve – “sono sostenute direttamente dal conduttore o sono da questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.”

Questa non è una mia stramba interpretazione, che peraltro avevo sostenuto qualche post fa, ma è quanto si legge testualmente in colonna 6 (Canone di locazione) delle Istruzioni del nuovo modello Redditi 2018 e nella Guida “Locazioni brevi” dell’Agenzia delle Entrate.

Che cosa vuol dire ciò? Vuol dire che, se il contratto prevede, oltre il pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, messi a disposizione dal locatore, calcolato forfetariamente, ripeto, forfetariamente, quindi, non in base ai consumi, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario (canone di locazione = 1.000 + spese forfetarie per pulizie = 10).

Viceversa, le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo in due casi, vale a dire quando contrattualmente sono:

1. sostenute direttamente dl conduttore (spese per pulizie = € 15 che se le paga lui, come da clausola contrattuale);
2. riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi effettivi, quindi, non forfetariamente (ad es. € 15 effettivi invece di € 10 forfetari).

Pagare le tasse in Italia è un’impresa eroica e la responsabilità per l’alto livello di confusione fiscale è da attribuirsi al Parlamento (le cui norme approvate sono di bassissimo livello), spesso “ispirato” dalla stessa Agenzia delle Entrate per ragioni di bottega e per salvaguardare alcune sue posizioni. Dovrebbero erigere un monumento non solo a Garibaldi, ma anche al contribuente italiano, vessato da norme che non solo cambiano in continuazione, ma sono difficili da applicare e da interpretare.

[Emily352]

Ops! Mi sono dimenticata di chiocciolare @Roberto143 .

[Francesco500]

Scusami @Emily352,

mi pare una impresa eroica per chi vuole trovare il pelucco nell'uovo. E' giusto interpretare, ed è tutto interpretabile, tuttavia il buon contribuente deve scegliere la soluzione più logica e chiara, senza stare a sviscerare la questione all'infinito. Altrimenti che si subiscano eventuali spiluccamenti dell' agenzia delle entrate. Per me, come da sempre nei contratti di locazione, si deve dichiarare l'importo concordato come canone di locazione...per molti di noi, scusami se insisto, se si accetta che l'accordo deve essere preso entro il momento della vendita (e mi pare ragionevole, come fai a prenderlo dopo?) e che qui c'è un momento ben certo e chiaro, non mi pare ci sia tanto da pensare su cosa si intenda come canone di locazione...per me. Per te? Se hai voglia. 

Ciaoo

[Selvaggia-E-Giovanni0]

@Emily0 - ti ringrazio per aver segnalato la guida 2018 dell' ADE. Io lavoro solo con AIRBNB, ho una seconda casa adibita a Locazione ad uso turistico, faccio solo affitti brevi e faccio firmare ai miei ospiti un breve contratto in italiano e inglese. Nel contratto cito " Il prezzo totale dell' affitto è già stato pagato dal locatario a AIRBNB e AIRBNB pagherà a ..................... la somma di euro ..................... accreditandoli sul suo c/c n............ presso la Banca ....................... IBAN n. .............................................................." ritenendo che dato che l' ospite non mi paga e quindi non devo rilasciare ricevuta (fra l' altro non so quanto effettivamente lui ha pagato) , e che varrà invece la certificazione di AIRBNB. Dopo aver letto il tuo post mi sorgono tre dubbi: 1 - Sono in regola? Credo sia il dubbio della maggior parte di noi 🙂 2 - Come ci si regola con i contratti anteriori a giugno 2017 ? E, dato che AIRBN non ha versato nè segnalato niente all'ADE, come ci si regola per i contratti successivi al giugno 2017? 3 - Nel contratto di affitto specifico che il canone è comprensivo di tutte le utenze e che non vengono forniti servizi extra (colazione, trasporti, pulizie durante il soggiorno ecc). Secondo te devo mettere la cifra che percepisco da AIRBNB o il subtotale di AIRBNB (che comprende il fee )? Dubbio in quanto se inserissi il lordo, non coinciderebbe con l' importo del bonifico. Naturalmente terrei conto del lordo in sede di dichiarazione. Ciao !!

[Emily352]

 L’ammontare da indicare in dichiarazione dei redditi è l’importo dell’affitto riportato in contratto e non quanto ricevi dal portale, al netto delle sue commissioni, eventuale imposta di soggiorno trattenuta ecc.

La fattura AIRBNB per i suoi costi di servizio non ti serve a niente (e sarebbe bene che vi fosse corrispondenza tra proprietario del bene e nominativo su quella fattura, e titolare del conto), salvo che tu non abbia partita IVA.

Il rilascio della ricevuta (art.1199 cod. civ. = Diritto del debitore alla quietanza) è oggetto di uno specifico diritto del conduttore/debitore in qualsiasi tipologia di contratto (quello per finalità turistiche è solo uno dei tanti): se il turista te la richiede, devi rilasciare ricevuta per l’affitto concordato (non per l’importo che ricevi da AIRBNB), con una marca da bollo da € 2,00, se di importa superiore a € 77,47, per ogni percepiente, quindi, se la ricevuta riguarda tre conduttori, applicherai sulla ricevuta tre marche da bollo.

In ambito AIRBNB, al momento, nulla cambia rispetto al passato: ante o post 1° giugno 2017 dovrai solo tenere conto dei pagamenti che ricevi al netto della sua commissione, e sapere che, fino a quando AIRBNB non applica la ritenuta, li riceverai completi (no ritenuta) e dovrai calcolare e versare l’imposta l’anno successivo.

[Emily352]

Mi spiace, ma se chiocciolo il nome di Selvaggia (& Giovanni), il messaggio (insoddisfacente) viene bloccato. Continuate a comprare queste piattaforme di messaggistica a Porta Portese...;)

[Selvaggia-E-Giovanni0]

@Emily0grazie per il tuo intervento. Quanto alla ricevuta, a parte che nessun ospite me l'ha mai chiesta, come posso rilasciarla se non riscuoto denaro, in quanto già pagato dall' ospite a Airbnb? Secondo quesito: Airbnb indica l' importo LORDO (compenso percepito + commissione AIRBNB) come importo da considerare ai fini fiscali. Quindi non è così e bisogna dichiarare solo quanto percepito?

[Roberto143]

Selvaggia (& Giovanni), sarebbe opportuno modificare il vostro nome (facendolo diverntare, ad esempio, Selvaggia e Giovanni, senza parentesi e senza &, perché risulta impossibile “chiocciolarvi” e voi non riceverete mai la notifiche delle eventuali risposte.

(Chissá se leggerete questa!)

[Selvaggia-E-Giovanni0]

@Roberto0@Emily0grazie abbiamo aggiornato il profilo

[Emily352]

Uno. Tu ricevi denaro tramite AIRBNB che è un semplice intermediario, ma il naturale destinatario del pagamento (art.1188 c.c.) sei tu (creditore) che, in questo caso, “incarichi” della riscossione un portale vacanze che incassa i canoni per te per poi “girarteli”.

La fattura per i costi di servizio di un terzo (AIRBNB), ossia per l’importo che ricevi da lui (che comunque va conservata ed esibita all’occorrenza) non ha nulla a che vedere con la quietanza (ricevuta), che è il documento che accerta il pagamento di un debito (canone di locazione concordato desumibile dal contratto), richiesta dal conduttore-debitore, e questo a prescindere che il pagamento sia stato effettuato con mezzi tracciabili.

Ripeto: fattura AIRBNB e quietanza sono due cose separate e distinte.

Due. Se mi permetti un consiglio, dimentica importi lordi e importi netti, per piacere, che generano solo confusione a causa di quel particolarissimo tipo di pagamento utilizzato da AIRBNB: Sua Altezza Reale non gira all’host l’intero pagamento, ma il canone al netto delle sue commissione, invece di emettere un fattura a parte per quest’ultima.

Ripeto: l’ammontare da dichiarare in dichiarazione dei redditi è l’importo dell’affitto riportato sul contratto e non quanto ricevi dal portale, al netto delle sue commissioni.

Merita rammentare, infatti – come acutamente  osservato da @Roberto143 non mi ricordo più dove - che il rapporto che lega host, guest ed AIRBNB si incentra su due tipi di prestazioni diverse.

La prima, “fisiologica”, scaturente dalla principale prestazione gravante sul guest nei confronti dell’host in conseguenza del rapporto contrattuale di locazione. Quale? Il corrispettivo della locazione (canone), il cui pagamento viene accertato dalla quietanza rilasciata dal creditore-host a favore del debitore-guest.

La seconda prestazione coinvolge, invece, l’host, in virtù non del rapporto di locazione con il suo guest, ma del rapporto di intermediazione che lo lega a mamma AIRBNB, la quale emetterà una fattura commerciale tenuto conto del servizio offertogli.