SCIA Toscana

[Francesca327]

Buongiorno, ho inviato tramite pec la mia comunicazione di inizio attività locazione turistica non imprenditoriale, come la nuova legge di dicembre 2016 impone. Mi hanno risposto chiedendomi di integrare la domanda con "dichiarazione circa il possesso dei requisiti strutturali, di sicurezza ed igienico sanitari previsti per le case di civile abitazione e per gliimpianti". Il mio geometra mi ha invitato ad inviargli il certificato di abitabilità del 1977, anno di costruzione dell'appartamento. Io ho acquistato l'immobile 1 anno fa e non ho apportato modifiche all'impianto elettrico ecc... spero vada bene ma non vorrei servisse altro: voi cosa avete allegato????

Grazie

Francesca

[Marco376]

@Francesca327, veramente abbiamo parlato qui con almeno altre 3 persone convintissime (leggendo la nuova Legge Regionale della Toscana del 2016) che, per le locazioni turistiche, non servisse in Toscana alcuna comunicazione. Tu al contrario dici che è richiesta. Pertanto meglio, se sei sicura che la tua nuova Legge (sebbene impugnata dal Governo in alcuni passaggi) lo dica, segui ciò che ti ha richiesto il tuo SUAP Comunale.

Naturalmente devi avere un Certificato di Agibilità dell'immobile, va bene anche quello originario. Io, per mia sicurezza, qualche mese prima di aprire le mie case, che comunque avevano già l'agibilità ovviamente, ho chiamato dei professionisti specializzati e ho fatto rifare ex novo tutti e 3 gli impianti, acqua, luce e gas e li ho fatti certificare. Non dico di ripetere questa operazione ogni 5 o 10 anni, ma almeno, prima di iniziare la prima volta un'attività (attività nel mio caso, semplice affitto nel tuo caso), in presenza di impianti del 1962 o del 1976 come erano i miei, sarebbe il caso, che dici? Te lo consiglio... Comunque meglio del tuo SUAP Comunale non potrà saperlo nessun'altro.

In bocca al lupo! Ciao! ; )

[Francesca327]

Grazie @Davi della risposta! Credo che la legge non lasci spazio a dubbi! Non ho seguito la discussione ma nella legge C'è proprio scritto che se non apri una scia in caso di locazione non imprenditoriale si incorre in sanzioni... mi sembra art.70... poi guardo. Per quanto riguarda l'impianto l'ho fatto controllare ed è a norma! Solo che l'ho fatto controllare da mio cugino elettricista in via ufficiosa...

[Marco376]

@Francesca327, ok, ti confermo che c'è UNA COMUNICAZIONE INIZIALE PER LOCAZIONI TURISTICHE IN CIVILE ABITAZIONE, ma che NON SI APPLICANO LE NORME SULLE CAV O CASE PER VACANZE, in Toscana, e che dunque NON PUOI CHIAMARLA SCIA.

Il senso comunque è lo stesso: è una COMUNICAZIONE al tuo SUAP Comunale.

Ecco l'intero articolo in questione (sebbene lo abbia impugnato, proprio questo, il Governo, nelle more SEGUILO!):

SEZIONE V

Locazioni turistiche

Art. 70

Locazioni turistiche

1. Ai fini del presente testo unico, sono locazioni turistiche le locazioni per finalità esclusivamente turistiche di case e appartamenti arredati e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari. Alle locazioni turistiche non si applica la disciplina delle case e appartamenti per vacanze di cui all’articolo 57.

2. Le locazioni turistiche possono essere esercitate:

a) in forma non imprenditoriale da parte di proprietari o usufruttuari nel caso in cui:

1) destinano alla locazione turistica non più di due alloggi nel corso dell’anno solare, indipendentemente dal numero di comunicazioni di locazione turistica effettuate;

2) destinano alla locazione turistica più di due alloggi nel corso dell’anno solare e effettuano complessivamente sino a ottanta comunicazioni di locazione turistica nel corso dell’anno solare;

b) in forma imprenditoriale indipendentemente dal numero di alloggi gestiti.

3. Le locazioni di cui al comma 2, lettere a) e b), possono essere gestite in forma indiretta tramite agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica.

4. I proprietari e gli usufruttuari che concedono in locazione alloggi per finalità turistiche nonché gli intermediari con mandato della locazione turistica comunicano al comune dove gli alloggi sono situati, la forma imprenditoriale o non imprenditoriale di esercizio dell’attività e le informazioni relative all’attività svolta, utili anche a fini statistici, definite con deliberazione della Giunta regionale, previo parere della commissione consiliare competente.

5. La deliberazione della Giunta regionale definisce altresì le modalità e i termini con cui sono effettuate le comunicazioni di cui al comma 4.

6. Gli alloggi locati per finalità turistiche devono possedere:

a) i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione;

b) le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente.

7. Gli alloggi locati per finalità turistiche, indipendentemente dalla forma della gestione, sono parificati alle strutture ricettive ai fini dell’applicazione delle disposizioni in materia di imposta di soggiorno.

8. Coloro che stipulano contratti di locazione turistica in violazione delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggetti all'applicazione delle seguenti sanzioni amministrative:

a) nel caso in cui vengono forniti i servizi accessori o complementari, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00;

b) nel caso di incompleta o omessa comunicazione ai sensi del comma 4, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 250,00 a euro 1.500,00.

9. Coloro che esercitano attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale direttamente o in forma indiretta, in assenza dei requisiti di cui al comma 2, lettera a), sono soggetti ad una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00.

ANCORA PIU' INTERESSANTE (e dovrebbe essere di monito per la Lombardia) COME NELL'ELENCO DELLE STRUTTURE RICETTIVE ALBERGHIERE ED EXTRALBERGHIERE NON VENGA FATTA RIENTRARE LA LOCAZIONE TURISTICA, NEPPURE NEL SETTORE ''EXTRALBERGHIERO"! Si legga quanto segue:

CAPO II

Altre strutture ricettive

SEZIONE I

Disposizioni generali

Art. 44

Oggetto

1. Il presente capo disciplina:

a) le strutture ricettive extra-alberghiere per l'ospitalità collettiva:

1) case per ferie;

2) ostelli per la gioventù;

3) rifugi escursionistici;

4) rifugi alpini;

5) bivacchi fissi.

b) le strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile-abitazione:

1) esercizi di affittacamere;

2) bed and breakfast;

3) case e appartamenti per vacanze;

4) residenze d’epoca.

c) i residence;

d) le locazioni turistiche.

COME SI VEDE, a) b) c) d) sono TIPOLOGIE o CLASSI separate le une dalle altre! E da non confondere! Concetto ribadito dal già sopra citato "Alle locazioni turistiche non si applica la disciplina delle case e appartamenti per vacanze di cui all’articolo 57."!

Prendi nota, Regione Lombardia... Ciao! : )

[Francesca327]

ok @Marco376 ma nell'art. 60 c'è scritto che "l'esercizio di attività ricettive .... è soggetta a SCIA ..." Poi il SUOAP me l'ha proprio richiesta facendo mensione nei casi di pubblicità... come airbnb appunto! E poi... ma su alloggiati-web non vi hanno chiesto l'autorizzazione da parte del comune??? A e senza scia non la danno!

[Marco376]

@Francesca327, non ci siamo capiti... il Comune fa benissimo a chiederti una comunicazione (e arbitrariamente può anche chiamarla ''Scia'' se lo preferisce, male di poco), ma l'art. 60 parla appunto come tu dici di ''Strutture Ricettive'' o ''Attività Ricettive" e tecnicamente non sarebbe corretto far rientrare tra le ''attività ricettive'' o ''strutture ricettive'' anche le Locazioni Turistiche. Non a caso la tua Legge è stata impugnata dal Governo, perchè, finchè si tratta di una prima Comunicazione, di una Comunicazione Istat, di una Imposta di Soggiorno, ok, ma non si può esagerare...

Comunque è tanto importante per te chiamarla Comunicazione o Scia? Alla fine si tratta comunque di indicare al proprio comune la propria esistenza e le proprie caratteristiche. Solo che di solito una Scia è complicata e piena di allegati mentre una semplice Comunicazione iniziale è una semplice Comunicazione iniziale. Segui ciò che dice il tuo SUAP Comunale, ma spiegagli anche che le ''Locazioni'' NON sono strutture ricettive nè attività ricettive propriamente dette e che ad esse NON si applicano le norme delle CAV, nonostante ciò che anche la legge regionale Toscana sbagliando dice. E che si deve comunicare al Comune l'esistenza, e che se la vogliono chiamare Scia possono anche chiamarla Scia ma dovrebbe essere una semplice Comunicazione e non piena di chissà quanti allegati come le Scia. Dovrebbe essere una cosa del tipo: ''Comunico che ho intenzione di iniziare ad affittare il mio immobile, o parte di esso, sito in ... identificato sul Catasto come ... , e intendo anche promo-commercializzarmi online, consapevole che dichiarando che la mia casa è a norma e rispetta tutti i requisiti urbanistici e igienico-sanitari e edilizi previsti nel mio Comune per ''civili abitazioni'' ai sensi del Testo Unico n. ... sono responsabile in caso di dichiarazioni mendaci ... La mia casa potrà ospitare al massimo tot persone in tot camere / tot. persone complessive nell'appartamento ... ecc.".

Ovviamente segui ciò che il tuo Comune richiede, ci mancherebbe, ma come sbagliano le Regioni, sbagliano talora anche i Comuni (nel tuo caso invece il Comune sta semplicemente accogliendo un errore della tua Regione, che sembra listare tra le ''attività ricettive'' o ''strutture ricettive'' anche le Locazioni!). Ciao! ; )

[Francesca327]

Si sì, certo! Puntualizzavo per capire meglio! Anche perché pensavo di fare una semplice comunicazione ed invece mi hanno tirato fuori leggi, scia, oneri da pagare ecc... volevo solo fare le cose in regola perché mi piace essere in regola, ecco!  😉

Mi fa strano che non ci sia una visione comune ovunque... ora spero solo che la mia certificazione di abitabilità basti! Altrimenti diventa una storia infinita!

[Marco376]

@Francesca327, prima mi ero congratulato con la Toscana per NON avere inserito le Locazioni Turistiche tra le ''strutture ricettive'' alberghiere ed extralberghiere, ma mi ero dimenticato di sgridarla per avere inserito le Locazioni Turistiche tra le ''strutture ricettive'' o ''attività ricettive". Dunque grazie per la tua sottolineatura, molto utile! ; ) : )

[Susanna0]

Secondo me l'equivoco di base è che fare locazione non è fare "attività ricettiva", perlomeno nel caso in cui uno sia proprietario... se è in affitto, però, non lo so, in effetti

[Marco376]

@Susanna0, fa piacere a volte poter concordare con una ''brava'' "Host" di Airbnb ; ) Complimenti : )

PS: la sublocazione genera redditi diversi, pertanto pur non essendo una ''attività ricettiva'' nè una ''struttura ricettiva'', i suoi redditi sono (almeno fino a conversione in legge avvenuta del nuovo DL 50/2017) del medesimo tipo che in b&b e cav non imprenditoriali privi di partita iva. Di conseguenza saranno soggetti agli stessi criteri di 'occasionalità' e di 'non organizzazione' di una attività, immagino... ma su questo abbiamo chiesto da tempo lumi a tutti senza avere ricevuto risposta.

Ciao! ; )

[Francesco192]

@Francesca327 ciao, 

per l'impianto elettrico se non hai certificazione forse puoi farti fare la DIRI (dichiarazione di rispondenza) con una piccola spesa e piccole modifiche da un elettricista abilitato. D'altronde con le leggi nazionali ormai è obbligatorio avere l'impianto elettrico a norma per tutti gli affitti e anche se non lo chiedono in fase di permesso a norma li dovresti avere. Se non hai certificazioni, è assolutamente consigliabile farne e direi che nel tuo caso un bravo ed onesto elettricista dovrebbe valutare la DIRI che non prevede il rifacimento totale dell'impianto. 

Per gli altri impianti senti un bravo idraulico e ci sono forse altre certificazioni da fare se non altro per essere più sicuri. Certamente la caldaia deve essere a norma ed avere il libretto e tutti i controlli come l'impianto del gas deve essere a norma.

Tutto ciò vale comunque appunto per tutte le locazioni e trovo giustissimo se in Toscana lo chiedessero. In Liguria si fidano ed il risultato secondo me è che ci sono in giro tantissime case in affitto per periodi brevi non a norma e potenzialmente pericolose, pericolose anche per il proprietario perchè in caso di problemi ne risponde eccome questo se l'impianto non è a norma. 

Ciao

[Francesca327]

Grazie @Francesco192 stavo cercando appunto se esiste una certificazione da fare a posteriori dopo controlli di uno specialista! La caldaia non c'è nell'appartamento, quindi un pensiero in meno... Devo dire che per ora non mi hanno richiesto altro dal comune... quindi sembra tutto ok. Una curiosità: per ora credo sia l'unica ad avere aperto una scia per locazione turistica nel mio paese! Paese molto turistico!!! Non vorrei avessero fatto una battuta ma hanno detto così...

[Francesco192]

@Francesca327 ciao,

grazie per il messaggio. 

Per mia esperienza, la maggior parte degli elettricisti fugge dalla DIRI. Non solo per disonestà, ma per complicazioni e proprio non conoscenza. Se non ti fidi completamente, non solo della sua onestà ma anche della sua comprovata esperienza, e dice che è impossibile sentine altri e forse uno giusto lo trovi. Ecco, se conosci il professionista è antipatico, ma la DIRI come tutti i certificati degli impianti sono validi se fatti da un professionista abilitato e per capire questo può bastare una visura camerale dell'impresa esecutrice che dimostri che è a posto con tutto, mi sfugge ora come si chiama tecnicamente il documento, che è uso allegare alla certificazioni come anche allegare la regolare fattura. 

In tutti i comuni dove ho lavorato in Liguria non chiedono la SCIA o per lo meno mai me la hanno chiesta in nessuna fase dei permessi che ho ottenuto, avevo già sentito che in alcune regioni / comuni la chiedono, la mia attività magari è differente per una virgola rispetto alla tua e se è stato il comune a chiedertela e non hai dubbi di aver specificato bene la tua attività non avrei problemi a farla, per mia esperienza in ogni caso ai comuni se non li conosci bene è sempre meglio chiedere due volte e anche tre magari a persone diverse e da persone diverse. 

Non so per la DIRI senza opere, ma tieni presente che per il rifacimento anche parziale di un impianto eletrrico, come per tutti i lavori straordinari che fai in casa tua non intestata a società, è prevista una detrazione barbara che ti permette di rientrare in 10 anni, forse meno con la nuova normativa, di circa il 40/50% dell'importo pagato con regolare fattura di un tecnico / impresa edile abilitata (non abilitata a parole, devi avere visura come sopra) e nella condizione che le opere abbiano tutti i permessi regolari che in molti casi di opere interne significa presentare una DIA in comune che ti deve fare un professionista al quale puoi fare tutte le domande. Per l'impianto elettrico io mi detraggo tutto senza DIA (questa non ha un costo eccessivo ma ogni tanto più alto degli stessi lavori) essendo opere per sicurezza, ma ovvio in alcuni comuni può essere differente, la normativa può essere cambiata e io posso sbagliare. 

Ciao e buona fortuna,

F

[Marco376]

@Francesca327, si, ieri abbiamo letto insieme la tua Legge Regionale Toscana, e ti ho dato ragione, al momento esiste l'obbligo per le locazioni turistiche di una prima comunicazione, che in Toscana i Comuni possono anche chiamare (anche se è sbagliato in quasi tutto il resto d'Italia) SCIA. Possono farlo perchè lo dice la tua Legge Regionale Toscana. Dunque il tuo Comune sta al momento solo seguendo ciò che di sbagliato dice la tua Legge regionale Toscana. Tutto ok. Nonostante il testo di legge sia stato impugnato dal Governo, comunque al momento è vigente, pertanto ti consiglio di seguirlo se vuoi evitare problemi. Come del resto fanno da anni anche in Lombardia, e ho recentemente saputo che anche in Friuli-Venezia-Giulia non stanno messi molto meglio. Ciao! ; )

[Jim1]

Ciao @Marco376,

Perdonami, volevo chiarirmi un dubbio (eh sì, un altro!) che mi è venuto leggendo i vari post sull'argomento.

Premesso che ogni regione ha il suo regolamento in merito alle locazioni, affitti turistici e quant'altro, mi chiedevo se le regioni a statuto speciale godessero di particolari benefici e/o avessero linee guida totalmente differenti rispetto al regolamento "comune."

Ti ringrazio in anticipo per la risposta...e la pazienza 🙂