Vademecum su locazioni turistiche 2016

[Edoardo8]

Buonasera a tutti,

alla luce di alcune richieste ricevute dalla nostra associazione italiana locazioni turistiche mi permetto di allegare alcune riflessioni inerenti eventuali dubbi in materia di locazioni turistiche...

COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE TURISTICA.
La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari (ad uso abitativo) per finalità c.d. “turistiche” contraddistinta da precarietà, voluttuarietà e durata limitata nel tempo.
L’errore tipico è di voler confondere queste attività con altre c.d. “ricettive extralberghiere” come i Bed & Breakfast; nel primo caso viene concesso il solo godimento dell’immobile, mentre nel secondo vengono forniti una serie di servizi ulteriori quali la colazione, la pulizia delle camere ed il cambio biancheria.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

• Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
• Articolo 1 co. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431;
• Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO) il quale, richiamando il principio secondo cui “Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” sottolinea l’estraneità di questo istituto rispetto ad altre attività “extra alberghiere”.

SERVE UN CONTRATTO SCRITTO…?
“Se la locazione non supera i 30 giorni non serve contratto scritto…”

Nulla di più sbagliato!

L’errore nasce da un errata interpretazione del principio secondo cui non è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate nel caso in cui la locazione non superi i 30 giorni…
Come già spiegato siamo, comunque, dinanzi ad un contratto consensuale ad effetti obbligatori che determina il sorgere in capo al conduttore di un diritto personale di godimento.
Ai fini di legge l’art. 1, comma 4 della Legge n. 431/1998 va letto in combinato disposto con le disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (locazione di fatto), che ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.
All’atto pratico il contratto andrà redatto a seconda del tempo di permanenza dell’ospite:

• LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale;

• LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 giorni: il contratto dovrà contenere, tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori;

• LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Come detto, se la locazione supera i trenta giorni, vi è l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
Sia sul contratto, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo.

D.P.R. 26.04.1986 N. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis.

Va sottolineato che l’Agenzia delle Entrate (Circolare 26/2011) ha specificato che il termine dei 30 giorni deve essere computato avendo a riferimento tutti i rapporti di locazione che uno stesso soggetto  ha intrattenuto nel corso dell’anno con quel locatario….superati i 30 giorni scatta l’obbligo!

L’INQUILINO PUO’ DIVENTARE LOCATORE TURISTICO?
Anche l’inquilino può sfruttare un immobile come locatore turistico.
E’ necessario che il contratto “proprietario-conduttore” contempli la c.d. clausola di sub locazione; in caso contrario si può incorrere in una grave violazione del contratto “base” con importanti rischi per  gli interessati.
Sottolineiamo sempre più spesso tale aspetto dal momento che tale pratica (non autorizzata) pare essere tutt’ora in corso da parte di alcuni.

DICHIARAZIONE DEI REDDITI….CEDOLARE SECCA, SI O NO?
La risposta dipende dalla qualifica del locatore.

   PROPRIETARIO – LOCATORE

Siamo dinanzi a redditi c.d. “fondiari” (art. 25 co. 1 TUIR).

E’ possibile agevolarsi della cedolare secca (aliquota al 21% da calcolare sull’canone complessivo) a condizione che il rapporto avvenga fra privati.
E’ possibile applicarla anche per la locazione di singole stanze (circolare 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate).
Laddove non si intenda beneficiare di tale facoltà il relativo reddito andrà inquadrato fra quelli fondiari con applicazione dell’imposta per scaglioni (possibile beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR 917/1986)

   CONDUTTORE (INQUILINO)-LOCATORE

Non è possibile l’applicazione della cedolare secca (non è un reddito fondiario).
Il reddito va determinato alla luce della differenza fra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario e, quindi, inserito  fra le voci “redditi diversi” (art. 67 co. 1 lett. H TUIR).

DEVO RILASCIARE RICEVUTA DEI PAGAMENTI?
Bisogna sempre consegnare una ricevuta di pagamento al momento del pagamento.
Nel caso in cui l’importo incassato superi i 77,49 € andrà apposta, altresì, una marca da bollo di 2 € sull’originale per il cliente annotando sulla copia del gestore la voce “Bollo apposto sull’originale”

…E SE IL PAGAMENTO AVVIENE TRAMITE IL WEB?
Nel caso in cui il portale di riferimento si limiti ad emettere ricevuta per le sue spettanze (provvigione), sarà onere del gestore emettere regolare ricevuta secondo i principi già visti in materia.

TASSA DI SOGGIORNO
Quasi tutti i Comuni prevedono l’obbligo di riconoscimento della Tassa di Soggiorno. Sarà necessario rivolgersi al relativo sportello per conoscerne l’entità e la modalità di dichiarazione e versamento.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE
Come detto la locazione Turistica è regolata solo ed esclusivamente dal Codice Civile con possibilità per alcune Regioni di specificare o limitare alcuni aspetti.
Alcune Regioni, alla luce della potestà concorrente in materia di turismo, tendono ad applicare alcune limitazioni al fine di differenziare chi eserciti la relativa attività a livello imprenditoriale rispetto a chi persegua l’esercizio del proprio diritto di proprietà.
Le Province possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet) dei flussi di ospiti a fini statistici.
I Comuni possono richiedere la tassa di soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA….
Anche le locazioni turistiche hanno l’obbligo di comunicare alle Questura competente (come già B&B, affittacamere, agriturismo, hotel etc. etc…)  i nominativi degli ospiti.
Tale principio, finalizzato alla Pubblica sicurezza, mira ad evitare che si possa creare una zona d’ombra a causa di un vuoto normativo (Ministero dell’Interno, circolare interpretativa del 26.06.2015).
La relativa formalità dovrà avvenire tramite il servizio “AlloggiatiWeb”.
Selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line
Nell’attesa che il vostro immobile sia inserito nel database della Questura è possibile comunicare i dati  degli alloggiati, (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente.

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’
Non è possibile l’uso di insegne, al contrario (ad es.) dei B&B.

SERVIZI SI, SERVIZI NO….
Come detto non è possibile offrire servizi aggiuntivi ai propri ospiti; ciò non toglie che sia possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite.
Detto in altri termini…tutto deve già essere lì!
Tale principio è chiaramente desumibile da una nota pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) – In ordine al rapporto fra la locazione turistica ed altre figure di attività “extra alberghiere” la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare come “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633”.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
La normativa in materia di certificazione energetica non fa distinzione in base alla durata del contratto di locazione.
L’art. 6, comma 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO…?
E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO
Capita sovente che il camodatario di immobile ad uso gratuito gestisca l’immobile con finalità turistiche. Pur non essendovi alcun divieto bisogna ricordare (Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate) che il relativo reddito avrà natura fondiaria ed andrà imputato al proprietario.

Ecco come trasformare l’appartamento in opportunità con la locazione turistica!

[Roberto143]

@Simone115

Spero che relativamente alle ricevute, i chiarimenti siano determinati da questa frase, dello stesso autore dell'articolo, in risposta ad un quesito (nei commenti):

... qualora volesse ulteriormente tutelarsi, può comunque rilasciare ricevuta non fiscale all’ospite pari all’importo ricevuto da Airbnb al lordo delle commissioni poiché i costi di intermediazione rimangono a suo carico e non possono essere portati in detrazione...

Per quanto attiene il mini-contratto, ti andrebbe di condividerlo?

ciao e buon lavoro

[Roberto143]

@Edoardo8

PUBBLICITA’, SI O NO…?
E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb.

Questo aspetto invece mi appare controverso.

Hai elementi certi per poterlo affermare? (riferimenti normativi?, risposte scritte da AdE, Regioni, ecc.?)

Mi risulta infatti che alcune Regioni inseriscano specifiche limitazioni in merito alla presenza su portali di booking, ed inoltre che la Gdf abbia in passato attribuito a questo aspetto una organizzazione imprenditoriale.

Sarebbe molto utile poter chiarire in modo definitivo.

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, concordo e infatti se hai letto sopra ho chiesto più o meno la stessa cosa... Mi ero soffermato principalmente sul caso di una sublocazione di immobile non proprio perchè solo in quel caso si parla di Redditi Diversi e dunque forieri di dubbi. Tuttavia non sarebbe male se come dici tu chiarisse la situazione per tutti, anche per quei Redditi Fondiari o da Fabbricato che derivano dalla locazione di un immobile effettuata direttamente dal proprietario dell'immobile. Possibile, infatti, che tali redditi ipso facto non siano soggetti ad apertura di partita iva neppure se gli immobili locati sono più di un certo numero? E magari gestiti in modo 'organizzato'? I dubbi maggiori riguardano, però, come dicevo sopra, l'altro caso, quello dei Redditi Diversi (e non solo relativamente alle Locazioni semplici, ma anche relativamente ai b&b e alle case vacanze non imprenditoriali, facenti parte del settore Extralberghiero). In pratica abbiamo chiesto le stesse delucidazioni. Io mi sono fatto dare alcuni verbali scritti dalla G.d.F. per altre strutture ricettive e ti posso confermare che, in relazione all'extralberghiero, la presenza costante su siti di booking online come Booking (non erano citati altri lì) è stata considerata una delle CONCAUSE che poi hanno determinato la necessità di apertura forzosa di partita iva, causa l'eccessiva 'organizzazione'. Mi chiedo come mai ciò non dovrebbe valere per chi subloca un immobile non di sua proprietà (e in realtà me lo chiedo anche per chi loca un immobile di sua proprietà). La risposta di solito è che chi loca non fornisce servizi alla persona di tipo alberghiero e dunque non esercita una attività commerciale, nè di tipo occasionale nè di tipo continuativo. Ma visto che sappiamo come molti si chiamano 'locazione' solo per evitare le più complesse pastoie burocratiche del 'b&b' o simili, non sarebbe male chiarire la cosa. Ciao.

PS: detto questo, cosa significherebbe 'locare / affittare / vendere le proprie stanze di b&b o simili SENZA AVVALERSI DELLA PROPRIA PRESENZA SU PORTALI DI BOOKING ONLINE'? Significherebbe non lavorare, e pertanto è inutile che stiamo qui a chiederci cosa fare o cosa non fare: la realtà è che per stare tranquilli vogliono farci aprire a tutti una partita iva (che alcuni di noi già hanno), e che dietro ci sono gli Albergatori.

[Serena1]

@Orvieto-In-Centro0

scusa ma anche il SUAR riconosce la possibilità di inserzionare on line e nella scheda del procedimento alla voce

"Attività selezionata"  Locazione ai fini turistici e/o ospitalità attraverso canali online..

Allora se riconosce che si possono utilizzare i canali online perche dobbiamo fasciarci la testa prima del dovuto?

....tant'è che sotto trovi:

   Documenti non obbligatori

   Nessun allegato richiesto.

  Riferimenti normativi

  Nessun normativa indicata.

  Note Aggiuntive

  Si rammenta che è obbligatorio, ai sensi dell’art. 109 del R.D. 18.6.1931, n. 773 T.U.L.P.S, da parte dei soggetti che offrono ospitalità  in appartamenti privati e di coloro che esercitano altre forme di ospitalità attraverso canali on line di promo commercializzazione,   effettuare la registrazione nel portale della Polizia di Stato web alloggiati (http://alloggiatiweb.poliziadistato.it/portalealloggiati/), delle persone alloggiate.

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena1, premesso che ciò che scrivi (e che io conosco molto bene perchè opero in Umbria e nel Lazio) riguarda SOLO ESCLUSIVAMENTE i privati che locano (e non anche le Strutture Ricettive b&b e case vacanze non imprenditoriali, sulle quali soprattutto vi sono dubbi fiscali in tal senso), c'è da notare, ultimamente, come dimostrato dalla recente Sentenza del TAR del Lazio che abroga una serie di Articoli e Commi del Regolamento Regionale sul Turismo 8/2015 del Lazio, una certa DISCORDANZA DI OPINIONI e un certo SCONTRO DI COMPETENZE tra Regioni / Comune (da un lato) e Stato / Fisco (dall'altro). Insomma, una cosa sono le indicazioni (a volte illegittime, peraltro, e incompetenti) di SUAR, SUAP, Comuni, Regioni, altra cosa sono le normative fiscali nazionali, valide su tutto il territorio dello Stato. Ti assicuro che, quando arriva la Finanza, trincerarsi dietro frasi del tipo ''Ma lo dice anche il SUAR!'' o ''Ma lo scrive anche il Regolamento Regionale!'', non serve assolutamente a nulla, perchè lo Stato è sovraordinato e preesistente. Non che tutto ciò che interpretano tali corpi statali sia giusto e inoppugnabile, per carità! Però, ci provano...

E proprio per questi motivi che tu dici, a maggior ragione, andrebbe chiarito, ma non chiarito sulla base di scritte del SUAR o del Comune di Roma o della Regione Lazio, che come dimostrato dalla Sentenza del Tar, scrive spesso sciocchezze senza neanche rendersene conto... Andrebbe dimostrato in base a leggi dello Stato Italiano e in modo incontrovertibile. Attendiamo dunque con ansia ulteriori informazioni a riguardo.

PS: ma il discorso non credo metterà in dubbio chi loca per locazione pura un immobile di proprietà... il dubbio, per quanto mi riguarda, si riferisce solo ai Redditi Diversi (sia di chi loca sia di chi opera commercialmente nell'Extralberghiero). Ciao.

[Serena1]

@Orvieto-In-Centro0

Se il SUAR sbaglia non è un problema mio, se mi chiedono di mandare la PEC con le comunicazioni al SUAR e All'Agenzia Regionale del Turismo e questo io faccio, poi faccio i contratti, comunico gli alloggiati, faccio il 740 quando viene la finanza cosa mi contesta che anziche fare un annuncio su uno dei tanti giornali gratuiti tipo Portaportese in cui scrivo "affitto ecc.ecc." lo faccio su ABB???

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena1, come ripeto, nessuno sta dicendo che non fai bene a promo-commercializzarti, ma semplicemente che, prima di farlo, è bene parlare con un commercialista, perchè gli aspetti fiscali non vengono trattati nè dal tuo Comune nè dalla tua Regione, ma dal TUIR e dal Codice Civile (cioè nazionali, statali). Come ripeto, la mia opinione personale è che, se tu lochi come proprietario del tuo immobile NON RISCHI NULLA A NON APRIRE UNA PARTITA IVA, perchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Il dubbio, sollevato in contestazioni più volte dalla G.d.F., riguarda secondo me esclusivamente i Redditi Diversi. In tal caso, se i Redditi sono Diversi, generalmente sono soggetti a criteri di Imprenditorialità e Non Imprenditorialità, e solo lì nasce il problema. E su questo attendiamo specificazioni, utili per tutti, perchè comunque mettere la testa sotto la sabbia non produce giovamento per nessuno. Ciao.

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena1, poi nessuno ha detto che LA LOCAZIONE NON PUO' PROMO-COMMERCIALIZZARSI ONLINE, la domanda è semmai fino a che punto possa farlo SENZA APRIRE UNA PARTITA IVA. Come sai, SUAR, SUAP, COMUNI, e REGIONI, non possono occuparsi nello specifico del campo Fiscale (Partita Iva SI, Partita Iva NO), giacchè è materia di COMPETENZA ESCLUSIVA dello Stato. Dunque le frasi che hai letto, lasciano all'utente gestore la libertà MA ANCHE IL DOVERE di seguire per gli aspetti fiscali tutto quanto già normato a livello nazionale da chi di competenza. Il SUAR non potrà mai dirti che puoi operare online senza aprire una partita iva, semplicemente non entra proprio in quell'argomento, perchè NON PUO'. Ciao.

[Serena1]

@Orvieto-In-Centro0

SUAR, SUAP, COMUNI, e REGIONI, non possono occuparsi nello specifico del campo Fiscale (Partita Iva SI, Partita Iva NO), giacchè è materia di COMPETENZA ESCLUSIVA dello Stato.

allora non può nemmeno fare il distinguo tra imprenditoriali e non imprenditoriali....  che hai primo obbliga la PI ed ai secondo no...

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena1, infatti, la G.d.F. è andata dalla Regione e gli ha tirato le orecchie, perchè nel Regolamento Regionale aveva scritto tutta una serie di sciocchezze, Imprenditoriale inteso come stare sempre aperti, Non Imprenditoriale inteso ipso facto come chiudere un determinato numero di giorni minimo nel corso dell'anno, e altre limitazioni prettamente numeriche e quantitative, che non a caso anche il Tar ha bocciato. LEGGI ALTRO MIO POST SULL'ARGOMENTO: QUANDO UNA REGIONE O UN COMUNE O UN SUAP / SUAR PARLANO DI IMPRENDITORIALE E NON IMPRENDITORIALE NON SI RIFERISCONO MAI A ASPETTI FISCALI STATALI QUALI PARTITA IVA SI O PARTITA IVA NO, MA ESCLUSIVAMENTE A CHIUSURE / APERTURE ''AMMINISTRATIVE'' (E NON ''FISCALI'') DI UN TOT NUMERO DI GIORNI ALL'ANNO. Ci ho scritto apposta un lunghissimo post, rileggilo, non posso riscriverlo tutto qui. Comunque non siamo su fronti contrapposti, tu ed io, vogliamo entrambi capirci qualcosa. Un saluto.

[Serena1]

@Orvieto-In-Centro0

Abbandono ...per sfinimento . .. 😉

Ciaoooo 

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena1, anche io avrei altro da fare, e ti lascio con questo mio scritto (che avevo postato su Facebook, ma sullo stesso argomento, certo meno utile alle locazioni turistiche o pure ma molto utile alle Strutture Ricettive case vacanze e b&b non imprenditoriali del Lazio e non solo):

A PROPOSITO DELLA SENTENZA DEL TAR DEL LAZIO, LUCI E OMBRE: da mesi ci sentiamo dire che la Sentenza del Tar del Lazio è un evento rivoluzionario e positivo, e tutti si soffermano sulla bocciatura di alcuni divieti e limitazioni per b&b e case vacanze non imprenditoriali, ma nessuno si sofferma su alcune delle motivazioni che hanno portato il Tar ad orientarsi in questa direzione. Io suggerirei di soffermare la nostra attenzione anche sui passaggi più ''scomodi'' (per così di...re) della stessa sentenza. L'avete letta per intero? Vi siete chiesti cosa significhi il passaggio che ho riportato qui sotto? Eccolo, spiegato ad esempio da Il Tempo.it (una delle tante testate giornalistiche prese a caso online): ''Inoltre il Tar sostiene che non ci sono motivazioni valide per porre a case vacanze e b&b la distinzione tra attività IMPRENDITORIALE e NON IMPRENDITORIALE, che la Regione motiva per esigenze di «ordine e chiarezza» riferendosi in particolar modo all’ambito TRIBUTARIO. Ebbene il Tribunale, su questo punto, ribatte che «l’ordine e la chiarezza non rientrano nel novero dei motivi di interesse generale che, ove sussistenti, potrebbero giustificare una limitazione». Quanto alla giustificazione che la distinzione tra attività IMPRENDITORIALE e NON assicuri l’adeguamento FISCALE da parte di chi apre un b&b, il Tar conclude che «l'AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA STATALE E' BEN DOTATA DI STRUMENTI SUOI» PER RISPONDERE A QUESTO OBIETTIVO. E non può valere neanche la motivazione, messa in campo dalla Regione, che tale distinzione favorirebbe la lotta alle attività ricettive irregolari. Secondo i giudici questo significherebbe che la Regione «contrasterebbe l’irregolarità della struttura SOLO DAL PUNTO DI VISTA DELL'INATTIVITA' NEL CORSO DELL'ANNO». Servono altre parole?? Tutto mi sembra molto chiaro. Cosa sta dicendo esplicitamente il Tar alla Regione? Semplicemente che non si deve permettere di parlare di PARTITA IVA SI o PARTITA IVA NO, di IMPRENDITORIALE e NON IMPRENDITORIALE, perché comunque qualsiasi cosa dica o non dica la COMPETENZA ESCLUSIVA FISCALE RICADE SULLO STATO E SULL'AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA STATALE, che come sappiamo ha come suoi organi l'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza come manovalanza spicciola. Insomma, il Tar dice esattamente ciò che io sostengo da mesi. Cioè che ci sono già altri organismi atti ad appurare caso per caso se noi strutture ricettive dobbiamo aprire o non aprire una partita iva, a prescindere da chiusure e aperture amministrative e a prescindere da dettami più o meno illegittimi messi nero su bianco su leggi o regolamenti regionali. Lo dice il Tar, non lo dico io. Riflettiamo...

Un saluto.

[Roberto143]

@Serena1 @Orvieto-In-Centro0

Luciano, aggiungo che, ad esempio, la Regione Emilia Romagna, nella sua legge regionale sul Turismo, per le Locazioni Turistiche, inserisce questa clausola (art. 12 L.R. 16/04):

... l'attività sarà svolta secondo modalità non imprenditoriali...

Perché non sia configurata l'attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell'attività.

Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purchè non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed email.

...

Alla domanda di chiarimento su questo punto, la Regione risponde:

... Il limite è stato introdotto [dalla Regione ndr] perché sul punto la finanza ha elevato in passato sanzioni riconoscendo questo elemento come organizzazione imprenditoriale.

Il che vuol dire che non è tanto la Regione a richiedere questo, ma la GdF, e quindi su tutto il territorio dello Stato, non solo in ER.

Questo è il motivo di fasciarsi la testa prima, per evitare si spaccarsela dopo... 🙂

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, molto bene e molto utile come al solito. In pratica confermi indirettamente molte delle cose che io sostengo... Solo non credere che tutto ciò che interpreta la G.d.F. sia ipso facto oro colato, basta guardare Striscia la Notizia, con le compra-vendite rivalutate ad hoc... Ad esempio c'è chi sostiene che questi appunti possano essere fatti SOLO alle attività commerciali (come b&b e case vacanze) e NON anche ai Redditi Fondiari o da Fabbricato di chi loca per Locazione Pura o Turistica un proprio immobile. E così ripetono anche La Casa Che Avanza e qui Edoardo. Il mio dubbio però come detto si concentra sui Redditi Diversi di chi subloca immobile non di propria proprietà... in quel caso sì che tali limitazioni potrebbero avere un senso! In generale, attenzione a non ritenere neppure oro colato ciò che una Regione e un Comune scrivono (istigati o meno dalla G.d.F.), perchè a volte, come stanno dimostrando i TAR regionali, prendono delle cantonate assurde! Ma siccome alla fine delle multe della Regione e dei Comuni ce ne sbattiamo altamente, mentre ci interessano essenzialmente quelle dell'A.d.E., allora è bene cercare di capire tutti questi dettagli PRIMA che il guaio avvenga, sia che si tratti di interpretazioni lecite sia che si tratti di interpretazioni fallaci (in quel caso poi si procederà ad un ricorso tributario). Grazie intanto per il tuo prezioso contributo, del resto si sa che la Regione Emilia-Romagna è molto ben preparata e più avanti di altre. Ciao.  

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, non essendo sicuro se tu possa più leggere i Posts dell'apposita Room ''Normativa e Tasse'', e anche per coloro che non possano entrare in quella Room, copio e incollo anche qui il testo del mio ultimo lunghissimo post di oggi di quella Room, sperando di fare cosa utile, visto che tratta proprio dell'argomento in questione...

Bed & Breakfast, Affittacamere e Casa Vacanze (e Appartamento ad Uso Turistico): con o senza P. IVA?

Attualmente l'attività di bed & breakfast o affittacamere può essere esercitata in forma sia occasionale sia imprenditoriale. Ad oggi non esistono parametri certi, QUANTITATIVI, per stabilirlo.

Tuttavia, grazie all'AIBBA, si sa che:
1) Non vi è una 'Quantificazione' precisa;
2) Non si sa con certezza quando si passa dai Redditi Diversi ad una Partita Iva per Redditi da Impresa;
3) Ma vi sono degli ''INDIZI'' che configurano con probabilità l'esercizio di una attività d'impresa;
4) Poichè tali elementi cozzano con la ''natura originaria'' del b&b, caratterizzata dalla COMPRESENZA DEL TITOLARE E DEGLI OSPITI, dalla DESTINAZIONE dell'immobile principalmente alle esigenze abitative del titolare, da una normale ed informale CONDUZIONE FAMILIARE.

In breve: a) B&B, sia Occasionale che Imprenditoriale (con P.IVA), e il Presupposto è il Regime di ''Denuncia'' di inizio attività; b) l'Affitto Turistico (Unità ammobiliate ad uso turistico), sia Occasionale che Imprenditoriale (con P.IVA), e il Presupposto è il Regime di ''Denuncia'' di inizio attività; c) Affittacamere, deve essere solo Imprenditoriale (con P.IVA), e il Presupposto è il Regime di ''Autorizzazione'' all'inizio dell'attività. MA ALLORA, CONSENTIMI (CARA AIBBA), COME MAI LA REGIONE UMBRIA NELLA PROPRIA LEGGE REGIONALE SCRIVE CHE POSSONO ESISTERE SIA AFFITTACAMERE CONTINUATIVI / ABITUALI, SIA AFFITTACAMERE OCCASIONALI?! E' POSSIBILE CHE LA REGIONE UMBRIA SBAGLI A SCRIVERE, CERTO, MA ALLORA PERCHE' SONO IO IL PRIMO A FAR NOTARE LA COSA E NON PRIMA DI ME L'APPOSITO TAR AMMINISTRATIVO DELL'UMBRIA?! IN OGNI CASO LA COSA PERSONALMENTE NON MI RIGUARDA, PERCHE' IO HO PREFERITO APRIRE UNA PARTITA IVA E SEGUIRE LE NORMATIVE NAZIONALI PIUTTOSTO CHE QUELLE REGIONALI! MA LA VOGLIAMO FINIRE DI SCRIVERE IN REGIONE COSE CONTRASTANTI CON NORME SOVRAORDINATE E PREESISTENTI NAZIONALI, STATALI? ANCHE PERCHE' TUTTO CIO' RENDE ILLEGITTIME LE NORME REGIONALI O COMUNALI SUBORDINATE! E NON E' UN PROBLEMA DA POCO... QUI, PERO', L'AIBBA PRENDE UN GROSSO GRANCHIO, QUANDO MOTIVA LA NECESSITA' DI UNA PARTITA IVA PER GLI AFFITTACAMERE CON IL DIVERSO TIPO DI REGIME DI INIZIO ATTIVITA' DEGLI AFFITTACAMERE: AL CONTRARIO DI FATTO IL REGIME E' ESATTAMENTE LO STESSO DI QUELLO DEI BED AND BREAKFASTS, E CIOE' UN REGIME DI ''DENUNCIA'' (SCIA) DI INIZIO ATTIVITA', E NON UN'AUTORIZZAZIONE COME SCRITTO DALL'AIBBA!; d) Casa Vacanze, secondo AIBBA, significa gestione di 3 o più unità abitative, e deve essere solo Imprenditoriale (con P.IVA), e il Presupposto sarebbe il Regime di ''Autorizzazione'' all'inizio dell'attività. MA SECONDO IL MIO PERSONALE PARERE QUI L'AIBBA PRENDE UN GROSSO GRANCHIO, NEL SENSO CHE IL REGIME DI INIZIO ATTIVITA' DELLE CASE VACANZE E' ESATTAMENTE LO STESSO DI QUELLO DEI B&B E CIOE' UN REGIME DI ''DENUNCIA'' (SCIA) DI INIZIO ATTIVITA' E NON AFFATTO UN REGIME DI ''AUTORIZZAZIONE'; LO DIMOSTRA IL FATTO CHE AD ESEMPIO NELLA REGIONE LAZIO POSSANO ESISTERE TRANQUILLAMENTE CASE VACANZE IMPRENDITORIALI CON PARTITA IVA E CASE VACANZE NON IMPRENDITORIALI SENZA PARTITA IVA, DI PARI DIGNITA'. AIBBA SBAGLIA ANCHE A DEFINIRE COSA SI INTENDA IN ITALIA PER ''CASA VACANZE'', NEL SENSO CHE SOLO IN ALCUNE REGIONI CON TALE DENOMINAZIONE SI INTENDE LA GESTIONE CONTEMPORANEA DI 3 O PIU' UNITA' ABITATIVE (OVVIAMENTE IN QUESTO CASO DA GESTIRE CON PARTITA IVA SENZA DUBBIO): IN QUASI TUTTA ITALIA PER ''CASA VACANZE'' SI INTENDE ANCHE UN'UNICA UNITA' IMMOBILIARE CON 1 UNICO APPARTAMENTO, E MAGARI GESTITO IN FORMA NON IMPRENDITORIALE! SU QUESTO NON SI DISCUTE, BASTI VEDERE IL CASO DELLA REGIONE LAZIO. POI, SE VOGLIAMO DIRE CHE OGNI REGIONE SCRIVE SCIOCCHEZZE ILLEGITTIME, PUO' ESSERE, MA POSSIBILE CHE IO SIA IL PRIMO IN TAL CASO A FAR NOTARE TALI PALESI INCONGRUENZE (E NON GLI APPOSITI TAR AMMINISTRATIVI REGIONALI)?!
Insomma, secondo AIBBA, solo B&B e Affitto Turistico possono optare per l'Occasionalità, MENTRE INVECE NESSUNO VIETA CHE LE CASE VACANZE (e secondo la Regione Umbria, forse illegittimamente, gli Affittacamere) VENGANO GESTITE OCCASIONALMENTE (A MENO CHE UNA REGIONE NON LO VIETI ESPRESSAMENTE NELLA PROPRIA LEGGE O REGOLAMENTO REGIONALE).

Riguardo all'OCCASIONALITA', un'attività dicesi 'occasionale':

A) se non si rientra nei casi descritti dal Codice Civile, art. 2082, 2083, 2195.
Art. 2082 Imprenditori: è imprenditore chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata (Art. 2555, 2565) al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi (Art. 2135, 2195).
Art. 2083 Piccoli Imprenditori: sono piccoli imprenditori i coltivatori diretti del fondo (Art. 1647, 2139), gli artigiani, i piccoli commercianti e coloro che esercitano un'attività professionale organizzata prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti della famiglia (Art. 2202, 2214, 2221).
Art. 2195 Imprenditori soggetti a registrazione: sono soggetti all'obbligo dell'iscrizione nel registro delle imprese gli imprenditori che esercitano:
un'attività industriale diretta alla produzione di beni o di servizi;
un'attività intermediaria nella circolazione dei beni;
un'attività di trasporto per terra, o per acqua o per aria;
un'attività bancaria o assicurativa;
altre attività ausiliarie delle precedenti (Art. 1754).
Le disposizioni della legge che fanno riferimento alle attività e alle imprese commerciali si applicano, se non risulta diversamente, a tutte le attività indicate in questo articolo e alle imprese che le esercitano (att 100, 200).

B) Se si soddisfa il CRITERIO DI NON IMPRENDITORIALITA' dell'Art. 51, c. 1, DPR n. 917/86 (TESTO UNICO DELLE IMPOSTE SUI REDDITI o TUIR), secondo cui pe gestione in forma non imprenditoriale deve intendersi ai fini fiscali l’esercizio di un’attività SENZA IL REQUISITO DELL'ABITUALITA'. Ogni altro criterio non pare coerente con questo principio sancito dal Decreto.

C) Se non si soddisfa il CRITERIO DI IMPRENDITORIALITA'/ABITUALITA', secondo cui per esercizio in forma abituale dell’attività di impresa deve intendersi ''UN NORMALE, COSTANTE INDIRIZZO DELL'ATTIVITA' DEL SOGGETTO CHE VIENE ATTUATO IN MODO CONTINUATIVO: deve cioè trattarsi di un'attività che abbia il particolare carattere della professionalità (circ. n. 7/1496 del 30 aprile 1977)''. Come confermerebbero le 2 Risoluzioni Ministeriali n. 180 del 14 dicembre 1998 e n. 155 del 13 ottobre 2000, che RICONOSCONO L'ESCLUSIONE DALL'AMBITO DI APPLICAZIONE DELL'ATTIVITA' AI FINI IVA A CONDIZIONE CHE LA STESSA NON VENGA SVOLTA IN MODO SISTEMATICO CON CARATTERE DI STABILITA'. Ogni altro criterio non pare coerente con questo principio sancito dalle circolari ministeriali.

D) Se si rientra nel Criterio di Imprenditorialità/Abitualità espresso nella Risposta all'Interpello al Ministero delle Finanze: da cui si evince che SE UN B&B APRE 2-6 MESI ALL'ANNO, ESSO NON E' IMPRENDITORIALE TOUT COURT! A riprova di ciò c'è il Parere conseguente ad un Interpello effettuato da ANBBA all’Agenzia delle Entrate di Venezia (Dirigente di Settore, Dott. Muratori) che ha risposto con una lettera del 6 giugno 2001: ''per gestione in forma non imprenditoriale di detta attività (con riferimento al B&B...) deve intendersi, ai fini fiscali, secondo l'art. 67, c. 1, DPR 917/86, l'esercizio dei servizi di B&B senza il requisito di abitualità, con la precisazione che è classificabile come reddito d'impresa, di cui al Capo VI del citato DPR n. 917, l'attività di servizi in questione svolta invece in forma abituale, sebbene non esclusiva, giacchè rientrante fra le attività indicate nell'art. 2195 codice civile (…)'', ''se esercitato in forma saltuaria il servizio di cui trattasi si configura, ai fini dell'imposta sui redditi, come attività commerciale occasionale di cui all'art. 67, c. 1, lett. I del DPR 917, (…)''.

Insomma, i NON IMPRENDITORIALI possono esistere a patto che si rispettino le Risoluzioni Ministeriali n. 180/E del 14 dicembre 1998 e la Risoluzione MF n. 155 del 13 ottobre 2000 (e si veda anche la Risoluzione n. 18/e del 2008, pag. 3).

E ALTRESI' EVIDENTE CHE NON INFLUISCONO IN ALCUN MODO, SUL TRATTAMENTO TRIBUTARIO APPLICABILE, LE CONDIZIONI DI ESERCIZIO DEL BED AND BREAKFAST (O DI AFFITTACAMERE O DI ALTRO!) STABILITE DALLE REGIONI!!! OCCHIO A QUESTO PASSAGGIO! AVETE CAPITO COSA SI STA DICENDO?!

Riguardo all'Affittacamere, da Aprile 2016, grazie ad una recente risposta dell'Agenzia delle Entrate all'interpello di un Abbonato AIBBA, POSSIAMO ESSERE CERTI CHE L'AFFITTACAMERE IN ITALIA DEBBA APRIRE SOLO CON PARTITA IVA (ALLA FACCIA DI CIO' CHE DICE ILLEGITTIMAMENTE, A QUESTO PUNTO, LA REGIONE UMBRIA!): in tal modo l'A.d.E si pronuncia CONTRO una sua stessa precedente pronuncia (incredibile, no?), che invece era stata possibilista sull'esistenza di attività di B&B ed Affittacamere senza P. IVA.
Secondo l'A.d.E un Affittacamere NON può essere aperto senza P. Iva, in presenza di 2 elementi fondamentali: se si offrono i servizi minimi (biancheria e pulizie) e se l'attività è periodicamente ricorrente anno dopo anno, così da essere stabile e da non poter essere esentata da Iva.

Cosa pensare dunque di un B&B che avesse i medesimi 2 elementi fondamentali? Mistero, perchè su questo specifico punto non esiste al momento chiarezza!!! Molto grave, no?! C'è anche il rischio, infatti, che (con l'aggiunta delle colazioni ma per il resto con caratteristiche e servizi simili) non possa esistere in Italia (secondo il Fisco) alcun vero B&B non imprenditoriale, nel senso di realmente occasionale, con gestione una tantum e non ripetuta negli anni a venire!

Come riconoscere dunque un'attività PROFESSIONALE??

1) PUO' essere professionale se la Legge regionale non riporta condizioni del tipo “l’attività di Bed & Breakfast o Appartamento ad uso turistico DEVE essere occasionale”, o simili;

2) DEVE essere professionale se: a) viene soddisfatto il punto 1 come condizione necessaria; b) come condizioni 'sufficienti' si individuano alcuni Elementi, come ad esempio un Elevato turn-over degli ospiti; un Utilizzo di uno o più collaboratori; una Destinazione dell’immobile a soddisfare principalmente le esigenze abitative degli ospiti anziché del titolare (modifiche del distributivo interno, costituzione di una reception, etc.); un'Offerta di servizi aggiuntivi rispetto a quelli minimi previsti per il bed & breakfast mirati esclusivamente agli ospiti; una Pubblicità periodica e ricorrente (su riviste, periodici, internet) (E QUESTO PUNTO, SU AIRBNB E BOOKING E' PARTICOLARMENTE INTERESSANTE, NO?!).

Tra le Condizioni sufficienti c'è anche, però, il superare certe soglie di Fatturato, per le quali rimane ingiustificato il comportamento da attività “occasionale”. Non esiste, per legge, una soglia predeterminata di fatturato di questo tipo, ma AIBBA/AgICAV hanno accertato che la soglia di fatturato di 10.000 EUR è quella giusta perché diventi economicamente conveniente l’apertura di una P. IVA. Questo non vuol dire che non si debba aprirla prima di giungere a questa soglia, a causa degli altri requisiti precedenti.
Se si verificano in tutto o in parte queste fattispecie, se si fosse in dubbio circa l'abitualità, sarebbe forse meno rischioso aprire una P. Iva anziché non aprirla.

E forse è anche il caso di aprire P. Iva (SIA SE SI GESTISCONO B&B, SIA SE SI GESTISCONO APPARTAMENTI AD USO TURISTICO!) PASSATO UN ANNO O UN ANNO E MEZZO DALL'INIZIO DELL'ATTIVITA', QUANDO SI REALIZZANO I PRESUPPOSTI CITATI SOPRA.

Insomma, riflettere, riflettere, riflettere... E grazie ad AIBBA e ad ANBBA (e Stefano Calandra) per le informazioni che mettono gratuitamente a disposizione online. Ovviamente, poi, i pacchetti completi, sarebbero a pagamento, ma questi sono alcuni spunti di riflessione iniziali che lasciano aperti alla fruizione gratuita di tutti. Sperando che possiate passare un pomeriggio di proficuo studio e approfondimento (e sperando che questa attività ci dia prima o poi, GRAZIE A UNA LEGGE QUADRO NAZIONALE SUL TURISMO, la possibilità di dedicare più tempo ai nostri ospiti di quanto lo si debba invece al momento dedicare a capire quali siano le norme che regolano il nostro settore e soprattutto cosa vogliano dire, tra le interpretazioni degli uni e le valutazioni illegittime degli altri, in un perenne conflitto di competenze tra Stato e Regioni), un cordiale saluto, D.