Vademecum su locazioni turistiche 2016

[Edoardo8]

Buonasera a tutti,

alla luce di alcune richieste ricevute dalla nostra associazione italiana locazioni turistiche mi permetto di allegare alcune riflessioni inerenti eventuali dubbi in materia di locazioni turistiche...

COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE TURISTICA.
La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari (ad uso abitativo) per finalità c.d. “turistiche” contraddistinta da precarietà, voluttuarietà e durata limitata nel tempo.
L’errore tipico è di voler confondere queste attività con altre c.d. “ricettive extralberghiere” come i Bed & Breakfast; nel primo caso viene concesso il solo godimento dell’immobile, mentre nel secondo vengono forniti una serie di servizi ulteriori quali la colazione, la pulizia delle camere ed il cambio biancheria.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

• Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
• Articolo 1 co. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431;
• Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO) il quale, richiamando il principio secondo cui “Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” sottolinea l’estraneità di questo istituto rispetto ad altre attività “extra alberghiere”.

SERVE UN CONTRATTO SCRITTO…?
“Se la locazione non supera i 30 giorni non serve contratto scritto…”

Nulla di più sbagliato!

L’errore nasce da un errata interpretazione del principio secondo cui non è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate nel caso in cui la locazione non superi i 30 giorni…
Come già spiegato siamo, comunque, dinanzi ad un contratto consensuale ad effetti obbligatori che determina il sorgere in capo al conduttore di un diritto personale di godimento.
Ai fini di legge l’art. 1, comma 4 della Legge n. 431/1998 va letto in combinato disposto con le disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (locazione di fatto), che ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.
All’atto pratico il contratto andrà redatto a seconda del tempo di permanenza dell’ospite:

• LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale;

• LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 giorni: il contratto dovrà contenere, tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori;

• LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Come detto, se la locazione supera i trenta giorni, vi è l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
Sia sul contratto, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo.

D.P.R. 26.04.1986 N. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis.

Va sottolineato che l’Agenzia delle Entrate (Circolare 26/2011) ha specificato che il termine dei 30 giorni deve essere computato avendo a riferimento tutti i rapporti di locazione che uno stesso soggetto  ha intrattenuto nel corso dell’anno con quel locatario….superati i 30 giorni scatta l’obbligo!

L’INQUILINO PUO’ DIVENTARE LOCATORE TURISTICO?
Anche l’inquilino può sfruttare un immobile come locatore turistico.
E’ necessario che il contratto “proprietario-conduttore” contempli la c.d. clausola di sub locazione; in caso contrario si può incorrere in una grave violazione del contratto “base” con importanti rischi per  gli interessati.
Sottolineiamo sempre più spesso tale aspetto dal momento che tale pratica (non autorizzata) pare essere tutt’ora in corso da parte di alcuni.

DICHIARAZIONE DEI REDDITI….CEDOLARE SECCA, SI O NO?
La risposta dipende dalla qualifica del locatore.

   PROPRIETARIO – LOCATORE

Siamo dinanzi a redditi c.d. “fondiari” (art. 25 co. 1 TUIR).

E’ possibile agevolarsi della cedolare secca (aliquota al 21% da calcolare sull’canone complessivo) a condizione che il rapporto avvenga fra privati.
E’ possibile applicarla anche per la locazione di singole stanze (circolare 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate).
Laddove non si intenda beneficiare di tale facoltà il relativo reddito andrà inquadrato fra quelli fondiari con applicazione dell’imposta per scaglioni (possibile beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR 917/1986)

   CONDUTTORE (INQUILINO)-LOCATORE

Non è possibile l’applicazione della cedolare secca (non è un reddito fondiario).
Il reddito va determinato alla luce della differenza fra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario e, quindi, inserito  fra le voci “redditi diversi” (art. 67 co. 1 lett. H TUIR).

DEVO RILASCIARE RICEVUTA DEI PAGAMENTI?
Bisogna sempre consegnare una ricevuta di pagamento al momento del pagamento.
Nel caso in cui l’importo incassato superi i 77,49 € andrà apposta, altresì, una marca da bollo di 2 € sull’originale per il cliente annotando sulla copia del gestore la voce “Bollo apposto sull’originale”

…E SE IL PAGAMENTO AVVIENE TRAMITE IL WEB?
Nel caso in cui il portale di riferimento si limiti ad emettere ricevuta per le sue spettanze (provvigione), sarà onere del gestore emettere regolare ricevuta secondo i principi già visti in materia.

TASSA DI SOGGIORNO
Quasi tutti i Comuni prevedono l’obbligo di riconoscimento della Tassa di Soggiorno. Sarà necessario rivolgersi al relativo sportello per conoscerne l’entità e la modalità di dichiarazione e versamento.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE
Come detto la locazione Turistica è regolata solo ed esclusivamente dal Codice Civile con possibilità per alcune Regioni di specificare o limitare alcuni aspetti.
Alcune Regioni, alla luce della potestà concorrente in materia di turismo, tendono ad applicare alcune limitazioni al fine di differenziare chi eserciti la relativa attività a livello imprenditoriale rispetto a chi persegua l’esercizio del proprio diritto di proprietà.
Le Province possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet) dei flussi di ospiti a fini statistici.
I Comuni possono richiedere la tassa di soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA….
Anche le locazioni turistiche hanno l’obbligo di comunicare alle Questura competente (come già B&B, affittacamere, agriturismo, hotel etc. etc…)  i nominativi degli ospiti.
Tale principio, finalizzato alla Pubblica sicurezza, mira ad evitare che si possa creare una zona d’ombra a causa di un vuoto normativo (Ministero dell’Interno, circolare interpretativa del 26.06.2015).
La relativa formalità dovrà avvenire tramite il servizio “AlloggiatiWeb”.
Selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line
Nell’attesa che il vostro immobile sia inserito nel database della Questura è possibile comunicare i dati  degli alloggiati, (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente.

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’
Non è possibile l’uso di insegne, al contrario (ad es.) dei B&B.

SERVIZI SI, SERVIZI NO….
Come detto non è possibile offrire servizi aggiuntivi ai propri ospiti; ciò non toglie che sia possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite.
Detto in altri termini…tutto deve già essere lì!
Tale principio è chiaramente desumibile da una nota pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) – In ordine al rapporto fra la locazione turistica ed altre figure di attività “extra alberghiere” la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare come “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633”.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
La normativa in materia di certificazione energetica non fa distinzione in base alla durata del contratto di locazione.
L’art. 6, comma 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO…?
E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO
Capita sovente che il camodatario di immobile ad uso gratuito gestisca l’immobile con finalità turistiche. Pur non essendovi alcun divieto bisogna ricordare (Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate) che il relativo reddito avrà natura fondiaria ed andrà imputato al proprietario.

Ecco come trasformare l’appartamento in opportunità con la locazione turistica!

[Federico126]

@Roberto143

sono completamente d'accordo con te.

Airbnb è una grande rivoluzione ma sempre di più spinge gli host a dare garanzie o fornire servizi che di fatto metterebbero molti host-locatori al di fuori delle norme.

Airbnb plus ne è un chiaro esempio. Così facendo -a mio modestissimo parere - si rischia di mettere gli host in una situazione molto diffile schiacciati tra il dover essere "competitivi" nella propria offerta a scapito del rispetto delle norme vigenti nel nostro paese, o non esserlo e rischiare di avere sempre meno prenotazioni.

PS. Comunque se pure è vero che airbnb opera su scala mondiale, credo anche che sia suo dovere - e non solo nostro - non spingere gli host a infrangere le regole, anche perchè è un servizio che paghiamo e che seppur operante su scala mondiali i guadagni realizzati in ogni singolo paese credo gli permettano di poter essere "Glocal".

Grazie ancora per la gentilezza e l'utile scambio di pareri.

Federico

[Emily352]

Si tratta di due tipologie contrattuali completamente diverse, con finalità completamente diverse, @Federico126.

La prima, pur essendo una locazione oggettivamente transitoria prevede una finalità esclusivamente turistica, precisa l’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 431 del 1998, sottratta alle previsioni della legge 431 del 1998 e sottoposta esclusivamente alla disciplina degli articoli 1571 e seguenti del codice civile.

La seconda – di natura transitoria, per soddisfare particolari esigenze temporanee delle parti: ad es. lavoro, studio, stage ecc. che, tra l’altro, il conduttore deve non solo dichiarare a contratto, ma anche provare con documenti da allegare - identificata, qualificata e regolata in base all’articolo 5 dalla legge 431 del 1998, e con l’ulteriore applicazione alle locazioni transitorie dell’art.13 “Patti contrari alla legge”, non quindi alle locazioni turistiche.

Ciascuna categoria giuridica rinvia a modelli contrattuali diversamente caratterizzati, quanto a vincoli di durata, canone, ripartizione spese ecc.

Non è, quindi, la temporalità a sancire la differenza tra le due tipologie contrattuali, ma quello che conta davvero, assumendo rilievo caratterizzante, è il motivo qualificante la finalità (motivo al quale è apparentemente estraneo il profilo della durata), vale a dire lo scopo in vista del quale il contratto è siglato, proprio per evitare possibili attività speculative simulatorie ricadenti nell’ambio della frode alla legge.

Non è detto che l’obiettivo dissimulato sia proprio di uno solo dei contraenti (in tal caso si applicherebbe l’art.80 della 392 “Uso diverso da quello pattuito”😞 anzi, entrambi – magari per ragioni opposte, ma convergenti nella sostanza socioeconomica dell’utilità – potrebbero avere l’intenzione di porre in essere una dichiarazione simulatoria: il locatore non è uno stupido, sa benissimo che ponendo in essere un (apparente) turistico riesce ad ottenere una remunerazione più elevata del suo immobile che con una locazione transitoria o, a maggior ragione, ordinaria, oltre a non essere ingabbiato da una temporalità blindata.

Al tempo stesso, il conduttore può avere interesse a godere di un immobile a temporalità definita, senza per questo procedere a formalità burocratiche (in capo al locatore, a partire dalle utenze).

La sussistenza di accordi simulatori fra le parti appare di per sé possibile, anche se non sempre risulta particolarmente agevole la prova rigorosa della simulazione: sul piano probatorio, la valutazione, spettante ad un giudice, è riconducibile in un’indagine su base indiziaria, in modo da accertare se il locatore fosse a conoscenza delle effettive esigenze del conduttore, il cui intento magari mirava alla conclusione sostanziale di una locazione abitativa ordinaria, non già turistica o transitoria.

E arriviamo, dunque, al cuore del problema. Qual è il motivo soggettivo che determina l’interesse del conduttore al godimento del mio immobile? In genere AIRBNB intercetta soggetti che viaggiano per svago, per piacere, per motivi voluttuari di riposo e di relax, non per motivi di studio o di lavoro.

Il “vero” turista viene a Venezia per godere Venezia, visitando i musei, le chiese, i monumenti, non per lavorare due mesi a Ca’ Giustinian. Io a questo conduttore giramondo devo far sottoscrivere un contratto per finalità turistica (art.1, seconda comma, lett. c), legge 431/1998).

Diversamente, un giovane può recarsi a Venezia per lavorare alla Biennale per il periodo estivo. A questo baldo giovane io farò sottoscrivere un contratto per finalità non turistica, ma di natura transitoria (art.5, secondo comma, legge 431/1998).

Le finalità non sono proprie dell’immobile ad obiettiva vocazione turistica (a Venezia o in uno sperduto borgo di montagna), ma dell’agire del contraente: questo è, in definitiva, il crinale che separa l’aspetto turistico da quello professionale e lavorativo di breve durata.

[Federico126]

Gentile @Emily352

risposta precisa, attenta, professionale. Grazie davvero.

Rimane il dubbio di come fare a capire se una richiesta siffata sia con intento simulatorio in un sistema che, specialmente con la prenotazione immediata, non da molte garanzie sul reale motivo della richiesta da parte dell'host.

Credo comunque che non farò locazioni turistiche lunghe dato che mi pare di capire, basta la sola parola per creare diffidenza.

Comunque la ringrazio, la sua presenza e la sua disponibilità nella comunity airbnb da amplie garanzie sull'altissimo livello delle risposte che si posso avere.

Grazie ancora.

Cordialmente

Federico

[Roberto143]

@Emily352

Spettacolo! 🙂

[Luigi177]

Buonasera @Edoardo8, la ringrazio intanto per la risposta esaustiva riguardo le locazioni. Mi rimangono due punti che mettono a dura prova la mia logica.

punto primo se i soldi li ho ricevuti da Airbnb perché devo fare la ricevuta intestata all ospite dal quale non ho ricevuto soldi? 

Punto secondo: perché devo fare una ticevuta a dimostrazione di un pagamento per il quale ho un tracciato bancario con tanto di causale? 

La ringrazio anticipatamente dovesse poter rispondere a queste mie perplessità.

[Ermanno6]

@Luigi177 Non penso che Edoardo risponderà, l'ultimo suo msg risale esattamente ad un anno fa. In linea di logica sono daccordo con te, ma ci sono aspetti fiscali e legali sui quali, forse, altri, se leggeranno le tue domande, sapranno risponderti. Tieni presente che anche affittando con airbnb sei tu che stipuli un contratto con l'ospite. Occorre distinguere le due cose: airbnb funge da intermediario, prende le sue commissioni e amen. L'ospite viene a casa tua, non di airbnb e da qui, credo, nasce la necessità di adempiere agli obblighi fiscali, legali, burocratici, ecc. previsti. 

[Roberto143]

Buongiorno @Luigi177,

secondo questa sua logica però:

punto primo: lei però i soldi allora non li ha ricevuti nemmeno da Airbnb, ma dalla banca utilizzata da Airbnb per girarle il pagamento. Anzi, ad essere ancora più logici, lei non ha ricevuto nulla in realtà, perchè a ricevere i soldi, sarebbe la sua banca. Quindi alla fine, sarebbe la sua banca che dovrebbe fare la ricevuta alla banca di Airbnb (la quale a sua volta dovrebbe fare la ricevuta alla banca dell'ospite... e così via.

Possiamo pensare allora, a logica, che ci siano degli intermediari come le banche e Airbnb che sono funzionali al rapporto di locazione che si realizza tra locatore e conduttore?

punto secondo: sempre a logica, quindi, visto che ormai i pagamenti tracciabili sono previsti per legge al di sopra di una certa soglia, potremmo affermare che ricevute e fatture siano elementi ridondanti che non servono a nulla? eppure per qualsiasi pagamento, ad esempio per un acquisto online, a fronte del pagamento tracciabile (bonifico o carta di credito) non riceve dal fornitore regolare fattura? 

[Luigi177]

@Roberto143 grazie per la risposta. Per il punto primo effettivamente Lei conferma la mia perplessità. Penso che vada notato la diversità fra pagamento via Airbnb o all oste. Nel primo caso io come ospite ho una transazione e una ricevuta da Airbnb. Come dice lei quando compro online ricevo la fattura. Stessa cosa con Airbnb ricevo io ospite la ricevuta del pagamento. Che me ne faccio dunque di una extra ricevuta. Nulla infatti è non serve. Nel caso invece il pagamento lo faccia in loco e cioè all oste allora la ricevuta è necessaria. 

Per il punto secondo: sicuramente per i pagamenti online le fatture cartacee si sono rodondandi essendoci quelle digitali. Che sia superfluo anche la ricevuta digitale lo si capisce dal fatto che in caso di disputa in tribunale la copia del trasferimento bancario sufficia come prova dell avvenuto pagamento. Con o senza ricevuta emessa dall azienda. 

[Roberto143]

@Luigi177

per il primo punto: la ricevuta (o fattura) che Airbnb emette a fronte del pagamento del soggiorno, riguarda solo le commissioni che Airbnb fattura per il proprio servizio.

c'è ovviamente un promemoria della spesa complessiva, ma resta solo un promemoria, che non ha valore fiscale.

per il secondo punto: affitto-pagato-bonifico-la-ricevuta-quietanza-ci-vuole

[Luigi177]

Buongiorno @Roberto143 lei si riferisce alla ricevuta che airbnb rilascia all oste. E confermo questa ricevuta è solo della commissione poiché solo questo soldi vengono ricevuti da Airbnb da parte dell oste. Io mi riferisco alla ricevuta che Airbnb rilascia all ospite al momento del pagamento online fatto ad Airbnb. A quel punto l ospite ha già una ricevuta di pagamento del totale. Se io in quanto oste emettessi ulteriore ricevuta per lo stesso importo all ospite, questo si ritroverebbe con due ricevute. A rigor di logica potrebbe richiedere indietro i soldi ad uno dei due. 😉 visto che ha in mano le prove di due pgamenti. 

[Roberto143]

Va bene @Luigi177.

Se l'ospite gliela chiede, lei non rilasci la ricevuta.

[Emily352]

“Mi rimangono due punti che mettono a dura prova la mia logica”

Qui non si tratta di logica, @Luigi177, ma di diritto civile, e, in termini di diritto civile, occorre tenere distinti due concetti: il concetto di “prova di pagamento” da quello di “quietanza" (ricevuta).

Nella specie, il guest – se paga la locazione breve o lunga che sia del tuo immobile con bonifico bancario – dispone già di una prova di pagamento.

Certo è, però, che il guest può comunque legittimamente pretendere da te una quietanza di pagamento a liberazione totale dell’obbligazione pecuniaria derivante dal contratto, e tu devi – a semplice richiesta e a spese del debitore-guest – rilasciare quietanza.

Conseguentemente, l’host – a prescindere dal fatto che il pagamento sia stato effettuato con bonifico, con assegno o altro mezzo tracciabile – qualora il guest lo richieda (è uno specifico diritto del debitore) è tenuto a rilasciare quietanza di pagamento a spese del guest, e, in tema la Suprema Corte (4199/1979) ha puntualizzato che il rifiuto di rilasciare ricevuta del pagamento del canone di locazione costituisce violazione di un preciso suo obbligo, sancito dall’art.1199 del codice civile: questo principio è fermo tanto in giurisprudenza quanto in dottrina.

In caso di richiesta di quietanza, per operazioni esenti IVA di importo superiore a 77,47 euro, l’emissione di un documento cartaceo, compreso nella Tariffa del DPR 642/1972, quindi, uno scritto giuridicamente rilevante (l’imposta di bollo è un’imposta indiretta cartolare, cioè colpisce la carta, pergamena, plastica, metallo ecc., nella specie la ricevuta su carta) va accompagnata da apposito contrassegno telematico (ex marca da bollo) pari a 2 euro.

L’imposta - che dovrà essere sostenuta dal guest - si applica a ciascun percepiente, il che significa che se la ricevuta riguarda tre guest, occorre applicare tre marche da bollo da 2 euro (nota all’art.13 della Tariffa, Parte prima allegata al DPR 642/1972).

[Roberto143]

@Emily352

Miticaaaa!!!

Come le sai dire tu le cose, non le sa dire nessuno! 😉

[Luigi177]

@Emily352 Grazie mille per la chiarificazione tra prova di pagamento e di quietanza. In effetti distinguendo questi due concetti il percorso logico cambia. Una sottigliezza che spiega quanto fino ad ora nessuno era riuscito a farmi capire.lei dice che la quietanza va emessa su richiesta. è obbligatoria dunque solo se l ospite la richiede. il che ha senso in termini di tutela del cliente. 

[Maria242]

@Emily352  ciao dinuovo!

Quindi dato il mio essere ottusa e moooolto precisa ai limiti del paranoico , per essere in assoluta regola con il mio B&B non professionale ( senza partita Iva) nel caso di un ispezione fiscale procederò come segue (correggimi se sbaglio):

- Prenotazione attraverso Airbnb: non rilascio ricevuta di mia sponte ma solo se l'ospite me la richiede

- Prenotazione in privato tramite bonifico: stessa cosa smdi sopra,  non rilascio ricevuta di mia sponte ma solo se l'ospite me la richiede.

- prenotazione in privato in contanti: rilascio sempre ricevuta al cliente anche se non richiesta

Scusami per la petulanza ma ho davvero bisogno che qualcuno mi confermi se sto facendo tutto in modo corretto.

Ti ringrazio!!:):):)