HOST MILANESI

[Sergio1031]

Buongiorno, sono un superhost con case in Sicilia e in Alto Adige, vorrei conoscere host di Milano per capire le potenzialità finalizzate ad investimento e magari condividere esperienze. Grazie a chi vorrà rispondere

[Francesca]

Forse @Claudia331 può darti qualche indicazione?

[Claudia331]

Ciao @Sergio1031!

Da ex milanese  @Francesca  mi coinvolge sempre 🥰 (sa che mi rende felice)

Ti direi di rivolgerti all'associazione OspitaMI e alle colleghe Antonella Brugnola e Nicoletta Civita. Loro hanno una significativa esperienza di hosting a Milano

Se invece hai desiderio di conoscere la realta' del Lago di Como, presente!

Buon lavoro!

[Sergio1031]

Ciao @Claudia331  e grazie per la tua gentilezza. In effetti vorrei fare l’ultimo sacrificio a vantaggio dei  figli comprando una casa a Milano. Ti ringrazio per la dritta e ti pongo l’ultima domanda: le colleghe alle quali ti riferisci lavorano al di fuori da Airbnb? Le devo contattare direttamente all’associazione?  Ancora grazie e se posso esserti utile per una delle 2 destinazioni che propongo, molto volentieri 🙏🏻🙏🏻🙏🏻

[Claudia331]

Buongiorno @Sergio1031  scusa ritardo risposta 

Si le colleghe lavorano al di fuori di Airbnb 

Sono referenti dell’associazione e dell’Host Club di Milano 

[Sergio1031]

@Claudia331 
scusa avevo scordato di chiocciolarti🙏🏻

[Emily352]

Ciao @Sergio1031! Chi meglio di me, milanesa cento pe cento, può instradarti in questa impresa e darti qualche consiglio, frutto della mia esperienza personale acquisita in dieci anni di lavoro di “short renter”.

Non è la verità, e io non ho ragione: è la mia esperienza, nulla di più. E ancora ci terrei a sottolineare una cosa: quello che posso spiegarti io è come scegliere l’immobile,  segnalarti le buche della strada, non su come si fanno i soldi su quell’immobile.  Affittare a turisti e vacanzieri e fare i soldi sono due mondi separati, non necessariamente comunicanti.

Sappi che Milano è una città a grande vocazione turistico-fieristica. Sappi, però, che la concorrenza è molto agguerrita.

Dovrai batterti con altri ciberlocatori evoluti, sofisticati come te. Non affidarti alla buena suerte o ad AIRBNB che ti assillerà con asfissianti consigli al ribasso. Strategie di revenue ti indicheranno la rotta per fronteggiare tutti i venti e le maree, e come pescare con metodo su un mare ricco di pesci.

Sappi anche che questa è un’”attività” che, salvo casi rari, ha esigenze di avviamento. Dovrai capire le spese iniziali e d’esercizio necessarie per lanciare il business.

Io non so il budget di cui disponi, per cui, se hai un budget importante, non spendere tutti i soldi nell’acquisto dell’immobile, ma tieni da parte una somma di denaro finalizzata ad una buona ristrutturazione o al suo restyling leggero.

Diversamente, se hai un budget limitato che non ti permette di fare i lavori di cui sopra, in cima alle tue priorità metti il buono stato manutentivo dell’appartamento: verifica che l’ultima ristrutturazione sia abbastanza recente, bagni ok, impianti ok, infissi non datati, sanitari in ordine, se l’appartamento è all’ottavo piano va bene (più luminoso e meno traffico), basta che ci sia l’ascensore. Infine, dai un occhio alle spese condominiali e se sono state deliberate spese straordinarie.

Avviare questo tipo di “attività” richiede in genere, salvo un immobile perfetto, ristrutturato di recente, qualche lavoretto di restyling e un home staging turistico, cioè una messa in scena della casa, perché, se il tuo target sono i turisti, le loro aspettative sono diverse dal classico inquilino stanziale, e tu dovrai fare preferire la tua casa in mezzo a tante altre.

La casa è il tuo biglietto a visita, rappresenta davvero chi sei nella scelta dei colori, degli arredi, degli oggetti. Sostituisci i vecchi infissi e tutto quello che sosta lì da una vita. Togli le porte inutili che non servono a niente. Fai circolare le persone.

Non mi sbagliare l’ingresso. Gli ospiti devono trovare un irresistibile desiderio di entrarci. Infondi un po’ di vita a quella sala da pranzo. Evita lo stile refettorio delle sedie.

Fai trovare un punto d’aggancio su qualcosa d’inconsueto, una poltrona, una lampada, un colore.

Camera da letto. Fai il contrario di una standardizzata camera d’albergo. In camera da letto, oltre a dormire, si lavora. In bagno scatenati. Foto in bianco e nero. Tappeti. Puff colorati. Riviste chic, possibilmente anglosassoni che fa sempre buona impressione. No “Gazzetta dello Sport”. Ovvove! Se metti una pianta verde, sceglila enorme, lussureggiante, praticamente un albero.

Meglio non lesinare sui lavori e sull’allestimento perché il tuo “prodotto”, scusa se lo ripeto, deve essere unico, diverso da tutti quelli della concorrenza. Ecco l’importanza di farsi fare un paio di preventivi, così da monitorare la prima “uscita” e non dilapidare il budget.

E’ la zona a determinare il tuo target. Fatti una bela passeggiata. Se l’aria che tira è buona, la zona è ben servita, c’è un po’ di verde ove riposare, riuscirai ad affittare l’immobile.

Il mio consiglio è di selezionare un immobile ben posizionato (se in un palazzo di inizio Novecento, potresti. però,  non avere il box e avere qualche problemino di impiantistica), già ristrutturato, con vista non deprimente, possibilmente con affaccio privilegiato (un balcone, un terrazzo), di ampia metratura, con molte camere da letto (se parzializzerai la locazione o se il tuo target sono le famiglie numerose: più stanze locherai, più alto sarà il tuo guadagno), con un buon rapporto stanze/bagni (no sei turisti con un bagno). Possibilmente bagni con docce (no vasche), più facili da gestire (pulizia e consumi). Arredi comodi. Elettrodomestici facili da usare.

Per calcolare l’ammontare del capitale iniziale è necessario stilare una lista delle spese da affrontare con le varie voci: eventuale provvigione dell’agenzia, make-up dell’appartamento, allestimenti, arredi, accessori, elettrodomestici, allacciamento delle utenze, wi-fi  ecc.

E’ chiaro che quanto anticipato, se l’”attività” cresce (ma non sempre è così), sarà ammortizzato dai ricavi, generando profitti. Difficile che il business sia in grado di produrre un profitto in tempi rapidi in zone poco attrattive: sacrifica il guadagno per garantire la sopravvivenza dell’operazione messa in atto.

Per sapere quanti giorni di affitto ti ci vorranno per recuperare il capitale investito, dovrai dividere i costi iniziali per i compensi potenziali che pensi di ottenere, tenendo conto degli introiti che quell’immobile è in grado di generare e la quantità di conduttori che presumi di intercettare: quello sarà il tuo tempo di recupero.

Ecco, ho svuotato il sacco su ciò che ho imparato affittando con AIRBNB, un gioioso treno che può portarti lontano, dando vita a molti sogni che sono rimasti chiusi a chiave da troppo tempo.

[Sergio1031]

Carissima @Emily352  intanto ti ringrazio per il tempo che mi hai dedicato e per i tuoi preziosissimi consigli. In effetti ci siamo portati avanti e da buoni incoscienti sognatori , abbiamo già completato l’acquisto ( ieri ndr). Nella fattispecie 45m in viale Pasubio di fronte a Feltrinelli, stabile in restauro che si completerà a breve. Dalla tua esperienza su che prezzi a notte possiamo affittare nelle date in cui non sono previsti eventi particolari? Lunedì pomeriggio saremo a Milano per visionarlo ( l’ha visto solo mia moglie) e se potessi saremmo lieti di offrirti un aperitivo. 

 Ancora Grazie infinite

Sergio

[Emily352]

@Sergio1031  Qual è il prezzo giusto? Questa domanda è stata trovata per la prima volta nelle pitture rupestri del Paleolitico: un locatore primitivo voleva affittare la sua caverna ad alcuni membri di un’altra tribù di passaggio da quelle parti, brandendo un contratto ad uso abitativo fatto di granito.

L’antica risposta, tramandata segretamente dagli sciamani dell’epoca, è: studiati i tuoi avversari.

La prima regola, fondamentale. Butta un occhio sulle caver ... appartamenti dello stesso taglio in adiacenza viale Pasubio di pari qualità al tuo con le stesse caratteristiche: stesso numero di posti letto, stanze, bagni, arredo ecc.

E’ per questa ragione che prima ti dicevo: cerca di colpire le debolezze degli altri. Offri qualcosa che gli altri non offrono. Questo giustifica un prezzo più alto per non cadere nella guerra al ribasso.

Tu, però, sei un newbie, e per te l’obiettivo primario in questa fase è ottenere il maggior numero di prenotazioni possibile con tante stelle e punti, che ti diano quella visibilità che adesso ti manca.

Perciò, dopo esserti segnato su  un foglio i prezzi dei concorrenti diretti di zona, non pensare tanto al guadagno: fai un prezzo di lancio per il primo mese scontato del 50% (è solo un esempio) del prezzo di listino, chiamiamolo così, un “black month” per farti conoscere come “host” affidabile e influenzare il tuo datore di lavoro, l’algoritmo del portale che ti darà visibilità.

Scrivilo a chiare lettere sull’annuncio: “Supersconto per i primi clienti!”. Ma attenzione: tutto deve essere perfetto in quell’alloggio, se vuoi ottenere ottime recensioni, una delle leve del pianeta OTA. Sono gli ospiti la tua migliore pubblicità. Saranno loro a passarsi parola.

Non preoccuparti se ci rimetti qualche euro. E solo marketing per spingere alle prenotazioni future e darti reputazione e rispetto.

Dopo la fase di lancio, vedi com’è andata la pesca. Se il pescato è abbondante e le recensioni sono buone, comincia, messe dopo mese, sconticino dopo sconticino (non più del 50, ma, ad esempio, del 30%) ad avvicinarti al tuo prezzo base, quello sotto il quale non dovrai mai scendere, anche se AIRBNB ti fa gli occhioni dolci per abbassartelo, se vuoi avere utili.

Ok i tempi di “avviamento”, ma dal secondo-terzo mese in poi c’è da cambiare registro. Andari in pari non basta più.

Adesso si tratta di mettere le dita nella Nutella. Prima di partire, un concetto da mandare a memoria sono i costi. Fissi (condominio, connessione internet, canone TV, bollette utenze, commercialista ecc.) che non dipendono dall’occupazione e dal numero di prenotazioni. Variabili (commissione di AIRBNB, personale per pulizie e “check-in” ecc.) che variano in base al tasso di occupazione, cioè in base alla presenza fisica del turista. Una bella sommatoria.

Specie all’inizio, i costi sono il tuo nemico. I costi fissi hanno però un pregio: sai quando arrivano. Per cui puoi sbilanciati a fare previsioni.

Prova a fare questo calcolo: dividi  i costi totali per i giorni dell’anno: diciamo che ottieni 80 euro (è solo un esempio).

Sappi che quei 45 metri quadrati in viale Pasubio generano una perdita giornaliera silente - se tu, beninteso, affittassi, ma è assai improbabile, 365 giorni l’anno - di 80 euro.

Qui si spiega che non affittare fa male al portafoglio e che devi vendere a prezzi superiori dei costi fissi, se vuoi guadagnare davvero.

Stimare il tasso di occupazione ti aiuta a capire quante notti devi affittare per coprire i costi e ottenere un utile. Un consiglio pratico. Non avendo uno “storico”, prendi il tasso di occupazione medio su Garibaldi-Isola dei concorrenti.

In questa analisi ti possono aiutare alcuni siti, tipo airdna. com.: lì trovi i compensi per pulizie, le notti vendute, i prezzi di quel territorio.

Adesso spalma i costi fissi sui giorni di occupazione media annua: ottieni un costo fisso a notte più o meno sulla base dei giorni di effettiva occupazione prevista. Sulla base di questo calcolo, fai il tuo prezzo, aggiungendo un margine di guadagno, considerando che anche il tuo tempo ha un costo.

Questo ti farà capire la forbice di prezzo in cui stare: 100-120 euro a notte (è solo un esempio). Ma tieni ferma in mente una cosa: il numero delle “notti” incide sul tuo guadagno perché il “guest” che soggiorna da te cinque notti genera meno costi di quello che soggiorna una sola notte. E che  soggiorni lunghi ti coprono più buchi di calendario.

A tal riguardo, è cosa buona e giusta movimentarlo spesso, abbassando o alzando un po’ il prezzo: il tuo datore di lavoro ti premia, dando visibilità al tuo annuncio, e la visibilità ti paga le bollette .

E’ cosa altrettanto intelligente fare o farsi fare un “bilancino” della propria “attività” locativa, specie se gestisci più immobili, una o due volte l’anno, prima che i buoi siano scappati e ti tochi rincorrerli su viale Pasubio: questo sguardo ti dice se devi correggere il tiro (ad esempio alzare il prezzo).

Giusto per spiegare meglio. In genere noi consideriamo il guadagno quello che ci resta dopo le spese. Ma questo non comprende le tasse che ti appariranno come una sgradita aggiunta ai costi. Costi che non puoi dedurre: nel reddito fondiario non puoi scaricare gnente, per pagare meno tasse.

Che voglio dirti? Voglio dirti che il “prezzo” è la parola acchiappacitrulli per eccellenza. Il “prezzo” non è il santo Graal.

I “prezzi per notte” NON sono il tuo guadagno: sono solo la somma delle ricevute, non contando i costi e la tasse, cioè quello che banalmente ti metti in tasca alla fine dell’anno, perché una locazione che mi fa spendere quanto mi metto in tasca può anche essere una cosa fighissima, ma non è redditizia: è solo un tirare a campare, un lento trascinamento verso il baratro.

La cruda realtà non è un mistero, la vedi scritta ogni mese nei numeri. E’ lì davanti a te: per questo ti dicevo, per il tuo bene, di fare un ”bilancino” infrannuale per vedere come sei messo con questo lavoro, perché questo è, di fatto, un lavoro che – a regime - va sempre monitorato con continui aggiustamenti se le prenotazioni rallentano.

[Sergio1031]

Cara @Emily352 , 

non so davvero come ringraziarti ( un aperitivo non basta più 🤷🏽‍♂️😹). 
in effetti questa mia attività secondaria a sempre soprattutto una gratificazione personale, derivante dal piacere di far sentire gli ospiti a casa loro, più che economica ma nel caso di Milano ci ( abbiamo coinvolto i nostri figli nella gestione) dovremo confrontare davvero con una nuova realtà e i tuoi consigli sono oro colato. Quindi ti ringrazio e spero vivamente che ci potremo sdebitare, visto che intendiamo approfittare dell’appartamento per fare qualche we a Milano ( quelli che risulteranno liberi all’ultimo momento, giuro😬🙄😹). Milano mi ha stregato già qualche anno fa, in occasione di un tutoraggio che feci all’ISI e la voglia di venirci non è più passata. Quindi grazie ancora con l’augurio di incontrarci e poterti ringraziare di persona 🙏🏻🙏🏻🙏🏻