Cedolare secca e tasse per affitti brevi

[Marco512]

Cari tutti,

Sono un nuovo Host milanese un po' confuso su alcuni punti che riguardano l'incasso dei pagamenti, tasse etc

chiedo la cortesia a chi di voi è più esperto di rispondermi, grazie 1000!

Ecco i miei dubbi:

- Il pagamento dell'alloggio mi arriverà direttamente da AirB&B?

- Trattiene direttamente AirB&B e versa al Fisco la famosa "cedolare secca"?

- Per usufruire della "cedolare secca" bisogna far firmare all'ospite un contratto di locazione (anche se solo per due notti) ?

   Se cosi fosse dove posso trovare un format per il contratto?

Ringrazio nuovamente chiunque avrà la bontà di darmi un aiuto!

Buona giornata

Marco

[Giancarlo10]

@Marco512

1. Sì, ti arriva da AIRBNB il giorno succesivo al check-in

2. No, AIRBNB non ha aderito. Per ora, quindi, non è sostituto di imposta

3. ti rimando alle discussioni già presenti, e all'esperienza del tuo fiscalista

4. in rete, o qui sul forum. Però, dipende anche da che tipo di affitto pratichi (non lo hai detto)

[Marco512]

Grazie per le risposte!

Per la necessità di stipulare o meno un contratto chiederò al mio commercialista.

Il mio affitto è per tutta la casa, quindi che tipo di contratto dovrei cercare in rete..?

[Roberto143]

@Marco512

In aggiunta a quanto ti ha già indicato @Giancarlo10, aggiungo che se affitti a Milano, purtroppo per il momento la tua Regione ha varato una legge che impone anche agli affitti turistici (così dette "locazioni pure") di dichiararsi come CAV (Casa vacanza) e cioè attività ricettiva.

Con una serie di incombenze specifiche per le attività ricettive ed alcuni vantaggi e svantaggi, che potrà illustrarti meglio il tuo commercialista.

Diciamo molto brevemente che se sei CAV come ti impone la Regione, non hai bisogno di far firmare un contratto, perchè le attività ricettive (B&B, CAV, affittacamere) al pari degli hotel e delle altre forme alberghiere non devono farlo.

Ma devono fare altre cose.

Per capire quali (e come fare) devi cercare nel sito del Comune di Milano, il SUAP e vedere come presentare la domanda (che so deve essere fatta online, con PEC e firma digitale).

Tieni conto che la mancata osservanza di questa procedura può determinare in caso di accertamento (e sappiamo che vengono fatti), multe da 4000 euro.

Che poi la legge regionale della Lombardia sia incostituzionale è comprovato anche dalla recente impugnazione da parte del CdM; però, fino a che non ne fanno un'altra, credo resti valida quella.

A maggior ragione, chi vuole operare a Milano e in Lombardia è preferibile che si rivolga ad un commercialista e non faccia le cose in casa, rischiando parecchio.

[Giancarlo10]

@Roberto143

e non faccia le cose in casa

O che faccia le cose a caso, che è quasi uguale XD

[Massimo180]

@Roberto143 che tu sappia il Veneto è simile alla Lombardia come legislazione sulle case vacanze?

[Roberto143]

@Massimo180

Non lo so.

Ma ti riferisci alle case vacanze propriamente dette (CAV, attività ricettive) o agli appartamenti ammobiliati per turismo?

che la Lombardia insiste a volerli considerare CAV e non invece delle semplici locazioni?

Da quel punto di vista credo che la Lombardia sia unica nel suo genere.

[Massimo180]

@Roberto143 io affitto nel periodo estivo quella che di fatto è la mia prima (ed unica) casa. Non capisco tutta questa burocrazia attorno alle definizioni....Che cambia chiamarle case vacanze o appartamenti ammobiliati? Da come la vedo io la differenza sussite tra un b&b, un affitto camere ed una appartamentointero, non fosse altro per i servizi offerti. Nel mio caso affitto l immobile intero e sono tenuto ad una serie di incombenze non da poco.....Cedolini alla questura, dati delle presenze istat alla regione Veneto, gestione dell Imposta di soggiorno attraverso software Pegaso St@y Turist. Da quest'ultimo sono identificato come "Struttura Ricettiva"....

[Roberto143]

@Massimo180

la differenza c’ é e non é da poco, perché se sei CAV sei una vera e propria attività ricettiva, con tutti gli obblighi derivanti dalla legge regionale, (le regioni hanno autonomia nel settore turismo) mentre se sei locazione turistica fai riferimento al codice civile.

Se cerchi (qui o in rete) potrai trovare tutte le principali differenze, che NON SONO quelle che hai citato tu, perchè segnalazione presenze alla Questura, imposta di soggiorno, segnalazioni Istat sono incombenze comuni ad entrambi le tipologie.

[Roberta298]

 Buonasera, io sono Roberta e solo da qualche mese faccio parte degli Host di AB&B a Bologna. Non  riuscivo a trovare notizie in merito alla famosa cedolare secca e il rapporto con AB&B e vedo che ci sono fra voi degli "esperti" che mi dicono non essere prevista, a differenza di altre piattaforme. Quindi esporrò la mia domanda: come ci si deve comportare con la denuncia dei redditi? Io ho avviato l'attività secondo le regole della R. E-Romagna e non quindi ho una struttura ricettiva. Non ho stilato coi miei (due finora) gruppi di ospiti nessun contratto; avete da suggerire delle iondicazioni, visto l'esperienza già maturata. Per quanto riguarda il commercialista, a cui tanti fanno riferimento, bisogna che abbia competenze in materia ed il mio si è già chiamato fuori!!!

Grazie per i consigli/suggerimenti che potrete darmi.

[Roberto143]

@Roberta298

la tua situazione non é molto chiara.

Dici di aver seguito le regole dell’E.R., ma ti pubblicizzi nell’annuncio come Bed&Breakfastq, ma in realtá affitti l’intero appartamento; nel bed & breakfast é prevista la compresenza del proprietario ed é prevista la colazione, nella locazione turistica si affitta l’intero appartamento ed é vietata la fornitura di servizi accessori, come ad esempio la colazione.

Quindi non sei né carne né pesce.

Verifica bene il tipo di comunicazione/domanda che hai fatto in Comune.

Regione a parte, pubblicizzarsi per quello che non si é (o fare cose che non si possono fare) può portare a sanzioni significative.

Eventuali accertamenti della GdF potrebbero avere conseguenze molto spiacevoli.

Se sei realmente un bed&breakfast (ma ho i miei dubbi), quindi attività ricettiva, non devi fare contratto.

Se sei locazione turistica (appartamento ammobiliato per turismo) devi fare contratto scritto.

Cerca di chiarire bene prima di tutto co te stessa quello che vuoi essere.

Questo SCHEMA potrebbe aiutarti.

[Roberta298]

@Roberto143

Grazie per i consigli. Comunque ho ben chiaro cosa è la struttura offerta e come tale dichiarata alle competenti autorità. Se viene offerto agli ospiti un intero appartamento è perchè c'è la disponibiità, mantenendone comunque riservata una parte.  

Buon lavoro

Roberta

[Susanna0]

Scusa @Roberta298, ma poco più sopra hai scritto che NON sei una struttura ricettiva, e parli di cedolare secca.
Va benissimo, ma allora di sicuro non sei un bed&breakfast, perchè il Bed&Breakfast è un tipo ben preciso di struttura ricettiva, che come ti diceva @Roberto143 deve dare la colazione, fare le pulizie nelle camere, non consentire accesso alla cucina, e abitare dentro la struttura (e in caso di controllo, verificano proprio che ci abiti, non solo che hai uno spazio riservato).

Inoltre il Bed&Breakfast non può pagare la cedolare secca, che è un tipo di tassazione agevolata riservata proprio a chi fa solo locazione.

[Roberto143]

@Roberta298

Hai chiesto tu consigli/suggerimenti in merito alla tua attivitá, non é stata una nostra iniziativa.

Se fosse davvero chiaro tutto ritengo non avresti postato il messaggio.

Perché risentirsi se questi consigli/suggerimenti ti vengono dati?

Forse vorresti sentirti dire qualcosa di diverso e ben preciso? Se mi dici cosa non ho problema a confermarti quello che vuoi sentire.

Forse sarà per questo che il tuo commercialista si é tirato fuori?

Nello schema che ti ho linkato (dalle pagine del Comune di Bologna), sostanzialmente si legge:

• Bed & Breakfast-attività saltuaria di alloggio e prima colazione [art 13 + D.G.R. 2149/2004]

obbligo di residenza e abituale dimora, compresenza con gli ospiti, erogazione prima colazione all'interno della struttura

Altre limitazioni:

max 120 gg anche non continuativi di apertura/anno solare

OPPURE

max 500 pernottamenti (persone x notte)/anno solare (^^^^)

max 3 stanze (singola min 9 mq, doppia, min 14 mq, +6 mq per ogni ulteriore posto letto)

max 6 posti letto

se l'attività si svolge in più di una camera (esclusa quella del gestore), ci vuole bagno a uso esclusivo degli ospiti.

Se invece affitti l’intero appartamento sei:

• appartamenti ammobiliati per uso turistico [art 12]
• residenza: NO
• servizi accessori: NO

Ora se vuoi farci capire meglio qual’é la tua situazione (e come l’hai dichiarata alle competenti autorità), magari possiamo esserti d’aiuto.

Ti dico solo che se non sei realmente un B&B, non puoi pubblicizzarti come tale.

Se invece lo sei, devi risiedere nella struttura.

Quindi, o l’uno o l’altro.

Poi vedi tu.

[Maria371]

Buongiorno, ho letto le vostre risposte e così ho potuto fare chiarezza su vari aspetti. Non ho ben capito se affittando un appartamento ammobiliato per uso turistico è d'obbligo fornire la colazione ( vedi Airbnb), soprattutto per periodi lunghi (più di un mese);l'altra cosa  che vi chiedo gentilmente di chiarirmi è la ricevuta con la marca da bollo.Considerata l'intermediazione di Airbnb, pensavo non fosse necessaria.Vi ringrazio e resto in attesa di vostri utili chiarimenti.Cordiali saluti Maria