@Massimo285
Mentre leggevo il tuo messaggio, pensavo di scriverti di rivolgerti ad un commercialista, non al call center di una multinazionale, per sapere cosa fare per essere in regola con normative e fisco in Italia.
Poi sono arrivato al punto dove parli del tuo commercialista... 😞
Allora non so più cosa consigliarti davvero, se non, eventualmente, di cambiare commercialista e cercarne uno che ci capisca (non é detto che tutti siano esperti di questi aspetti, anche se dovrebbero).
Comunque, per prima cosa, prova a consultare il tuo Comune (cerca online o vacci direttamente), per sapere cosa richiede la Regione Marche per le locazioni turistiche; benché la locazione turistica non rientri nelle attività ricettive (che sono di pertinenza delle Regioni), la maggior parte di queste richiede, attraverso i Comuni, almeno la presentazione di una comunicazione di inizio locazione (ed é comprensibile, per avere un’idea della capacità di ospitalità del territorio).
Poi, spesso sulla base di questa comunicazione (alla quale il Comune assegna un protocollo), potrai recarti in Questura per richiedere le credenziali per il portale alloggiatiweb, e fare le segnalazioni degli ospiti (obbligatorio, c'é il penale).
Il Comune, se lo richiede, ti darà anche le indicazioni per la riscossione dell’eventuale imposta di soggiorno e quelle per la segnalazione statistica alla Regione (sempre se richiesto, ogni Regione é autonoma e ognuna si regola diversamente).
Infine, procurati un contratto di affitto (ne trovi tanti in rete, fai una ricerca) e predisponiti per farne uno per ogni affitto che farai (anche di una notte); da stampare, firmare in originale e una copia da conservare per possibili futuri accertamenti e per determinare quanto dichiarare in sede di dichiarazione dei redditi.
Le ricevute sei tenuto a farle se l’ospite te la richiede, e devi apporre una marca da bollo da 2 euro se l’importo della ricevuta é superiore a 77,47 euro.
Siccome la casa é cointestata, sia tu che tuo fratello dovrete dichiarare gli affitti (cosí come dichiarate la rendita catastale), ognuno per il proprio 50%.
L’ammontare da dichiarare (l’anno prossimo, di questo periodo, al CAF o dal commercialista) sarà la somma degli importi riportati nei contratti di locazione; tali importi saranno esattamente quanto chiesto da te all’ospite (es. 80 euro a notte per 5 notti = 400 + 30 pulizie = 430), e non quanto ti arriverà da Airbnb (430 meno la commissione, quindi circa 413 più o meno, dipende dalla commissione).
La cedolare secca non é un mistero, ma una opzione che puoi scegliere di attivare in sede di dichiarazione dei redditi, che ti permette di pagare una aliquota fissa del 21% (ma senza poter scaricare detrazioni o deduzioni) oppure di pagare l’aliquota normale (dal 23% al 43%), ma con la possibilità di usufruire di detrazioni e deduzioni.
La convenienza tra le due opzioni non è scontata come potrebbe apparire superficialmente: dipende appunto da quante detrazioni e deduzioni hai (ad esempio, se hai sostenuto spese di ristrutturazione o di efficientamento energetico, ti converrà l’irpef normale... ma questo lo potrai decidere col tuo commercialista (esperto) o col CAF al momento della dichiarazione).
