Tasse

[Valerio0]

Ciao Ragazzi,

Volevo avere degli aggiornamenti sulla tassazione della Stato per un appartamento di Airbnb.

Le tasse son pagate dal sito stesso in Italia o siamo noi host a dover dichiarare gli affitti stagionali?

Vivendo all'estero non sono attualizzato.

Grazie a tutti per l'attenzione.

Saluti

[Marco88]

Ciao Clarissa,

la situazione in Italia non è per niente semplice. Bisogna considerare molteplici aspetti per sapere come poter inquadrare la propria attività di host. Dipende dal comune dove è situata, dalla situazione patrimoniale o reddituale dell'host.

In qualità di commercialista e di host ti posso confermare che ne ho viste un po di tutti i colori, sia per la poca chiarezza e i mancato aggiornamento delle norme sia per la propensione italica ad esser furbi.

In ogni caso, se ci si vuol mettere in regola... la strada c'è...

[Jim1]

Ciao @Clarissa12,

Credo che @Roberto143 @Orvieto-In-Centro0 e @Adolfo5 abbiano attivamente collaborato e risposto in maniera esauriente ai tuoi quesiti illustrandoti il panorama legislativo attuale.

Al momento ti confermo che mancano solidi accordi tra Airbnb e lo Stato (per quanto ne sappia io), immagino perché la nostra legislazione è alquanto complessa e non ha favorito la stipula di precise intese tra i due soggetti; forse attualmente solo Firenze vi è riuscita con la tassa di soggiorno, e un'altra città che non ricordo. 

L'iter da seguire nella pubblicazione di un annuncio è sì abbastanza lungo ma, come hanno giustamente detto i ragazzi, non impossibile. Anzi, grazie a loro molti sono riusciti ad adempiere a tutti gli obblighi in modo celere.

Come già consigliato, puoi leggere maggiori informazioni qui sul forum in particolare nella room Normative e tasse, e nel caso necessitassi di altri chiariementi ti prego di non esitare a chiedere 🙂

Ciao!

[Clarissa12]

Sì grazie mille Jim.

[Davide121]

Ciao a tutti,

Innazitutto volevo ringraziare tutti delle risposte e di questi forum. Ho trovato tantissime informazioni che hanno già risposto a molte delle mie domande. Tuttavia nutro ancora qualche dubbio. Vorrei provare qui a spiegarvi la mia situazione e come intendo diventare host con AirBnB. Diciamo che sto progettando un PIANO, grazie ai vostri consigli ma ho ancora qualche PICCOLO DUBBIO che forse mi è sfuggito.

Allora questa la situazione.

Io e mio fratello possediamo un casa molto grande in provincia di Latina (regione Lazio), spesso non la usiamo tutta o addirittura non la usiamo affatto. Ora UNA TANTUM solo per questa estate vorremo provare a fittarla come LOCAZIONE TURISTICA seguendo le linee guida che ho letto tramite questo forum ed altri siti. 

TASSA DI SOGGIORNO e i FLUSSI ISTAT --> Mi informerò tramite il mio comune, leggo cmq che la TASSA DI SOGGIORNO possiamo includerla come OFFERTA SPECIALE già con AirBnB per evitare che le persone paghino in LOCO;

COMUNICAZIONE ALLA POLIZIA--> non c'è problema specie se si può fare tramite ALLOGIATI WEB e mi informero comunque con la questura di riferimento; 

CONTRATTO--> A seconda della durata (comunque inferiore di 30 gg) possiamo stipulare dei contrattini da sottoporre ai GUESTs che vorranno fittare;

RICEVUTA--> Come riportato qui http://www.lacasacheavanza.it/piattaforme-di-booking-online-e-ricevute-fiscali/ possiamo evitare di fare le doppie ricevute oltre a quella di AIRBnB e quindi, dimostrare i redditi tramite estratto conto o affrontare un eventuale controllo con il contratto che sottoscriveremo con AirBnB e le ricevute che la piattaforma rilascia per i costi di commissioni o di servizio dove si trovano i riferimenti al numero di prenotazione, i dati anagrafici dell’intestatario e del mittente, le date della locazione e l’importo della commissione.

FRUIZIONE--> Non offriremo Colazioni o servizi aggiuntivi. I GUESTS arrivano, gli vengono date le chiavi e usufruiscono dell'appartamento/stanza che hanno prenotato. 

REDDITI--> Di sicuro considerarato la saltuarietà e forse addirittura unicità dell'attività non apriremo alcuna PARTITA IVA e registreremo il reddito tramite cedolare secca o 'altri redditi' a seconda della nostra situazione tutta. Per questo ci rivolgeremo eventualmente ad un professionista 

Ho dimenticato qualcosa? Ho detto qualcosa di sbagliato? Vi prego di segnalarmelo a tal proposito cosi da poter eventualmente integrare.

Ad ogni modo ora veniamo alla domanda: Come vi ho detto siamo entrambi proprietari al 50% di questa casa, mio fratello è anche residente mentre io no. Ora cambia qualcosa? Io ho già un account attivo su AirBnB come utente e vorrei utilizzare lo stesso come HOST. Cosa è meglio fare? 

Vi ringrazio anticipatamente della risposta e spero io sia stato abbastanza chiaro.

Saluti,

Davide

[Roberto143]

@Davide121

I redditi da locazione turistica sono redditi da fabbricati, (non diversi), vanno inseriti nel quadro R o RB del 730/Unico, in quota proporzionale all % di proprietá (quindi nel tuo caso, sia tu che tuo fratello dovrete dichiararli, al 50% ciascuno o in base ad una eventuale diversa distribuzione percentuale.

Non sove hai letto dell'imposta di soggiorno, ma non funziona cosí: se il tuo Comune la richiede, dovrai riscuoterla in contanti dall'ospite e poi riversarla al Comune in base alle modalità/tempistiche previste. È opportuno inserire nella descrizione dell'alloggio e nelle regole della casa questo aspetto.

Il contratto deve essere sempre fatto, a prescindere dalla durata: se superiore ai 30 giorni dovrà anche essere registrato. Poi, più che un "contrattino da sottoporre" io parlerei di un "contratto da sottoscrivere" (precisazione per far capire che non é un aspetto da sottovalutare: quindi mi riferisco anche ai contenuti del contratto, informati bene come deve essere impostato)

[Davide121]

@Robero grazie per la tua veloce risposta.

Ti rispondo in RIMA..;D..:

1) I redditi da locazione turistica sono redditi da fabbricati, (non diversi), vanno inseriti nel quadro R o RB del 730/Unico, in quota proporzionale all % di proprietá (quindi nel tuo caso, sia tu che tuo fratello dovrete dichiararli, al 50% ciascuno o in base ad una eventuale diversa distribuzione percentuale--> Ok grazie per la precisione, di fatto sono redditi da fabbricati, non sono sicuro dovremmo dichiararli entrambi, credo dipende da come gestiremo la cosa e chi sara il locatore del contratto.

2) Non so dove hai letto dell'imposta di soggiorno, ma non funziona cosí: se il tuo Comune la richiede, dovrai riscuoterla in contanti dall'ospite e poi riversarla al Comune in base alle modalità/tempistiche previste. È opportuno inserire nella descrizione dell'alloggio e nelle regole della casa questo aspetto.--> L'ho letto ai seguenti link:

https://www.airbnb.it/help/article/481/how-do-taxes-work-for-hosts

https://www.airbnb.it/help/article/654/what-is-occupancy-tax--do-i-need-to-collect-or-pay-it

Anche se non essendo ancora un HOST non ho mai fatto un Offerta Speciale e non so come funziona praticamente.

3) Il contratto deve essere sempre fatto, a prescindere dalla durata: se superiore ai 30 giorni dovrà anche essere registrato. Poi, più che un "contrattino da sottoporre" io parlerei di un "contratto da sottoscrivere" (precisazione per far capire che non é un aspetto da sottovalutare: quindi mi riferisco anche ai contenuti del contratto, informati bene come deve essere impostato)--> certo non c'è dubbio noi abbiamo fatto anche contratti 4+4 con questa proprietà, bisogna sicuramente farlo come si deve, a tal proposito se avete già consigli o addirittura facsimili sarebbe davvero un prezioso aiuto, altrimenti ci baseremo su quelli già in nostro possesso e ci faremo aiutare da un professionista.

Per precisare: noi siamo orientati a periodi inferiori a 30 giorni quindi fondamentalmente

1. LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 giorni: il contratto dovrà contenere, tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori;
2. LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).

Ad ogni modo la mia domanda voleva cercare di capire se ci sono delle differenze/agevolazioni/svantaggi tra un LOCATORE RESIDENTE e uno NON RESIDENTE.

Davide

[Roberto143]

@Davide121

1. A mio avviso dovreste dichiarare entrambi, visto che presumibilmente giá avrete la quota di proprietà, come rendita carastale, nel quadro fabbricati.

Cosí come dovreste aver dichiarato gli affitti passati 4+4.

Ma ovviamente per questo dettaglio é opportuno consultare un commercialista o almeno il CAF.

2. L'imposta di soggiorno la incassi per conto del Comune, al quale la devi poi riversare.

Ovviamente potresti inserirla nel prezzo che paga l'ospite (offerta speciale a prescindere), ma cosí facendo avresti solo aspetti negativi:

- su quella cifra, per quanto piccola, sia tu che l'ospite ci paghereste le commissioni Airbnb;

- tu ci pagheresti sopra anche le tasse sul reddito;

- l'ospite valuterebbe più alto il tuo prezzo, rispetto all'effettivo;

- l'ospite non sarebbe consapevole che c'è una tassa di soggiorno, e potrebbe essere tentato di pensare che un altro host, che più correttamente la chiede, se la voglia intascare direttamente, determinando comunque una diseducazione del turista.

3. Puoi guarda qui: sito Unioncamere /Contratti-di-locazione-ad-uso-diverso-da-abitazione

[Fabienne107]

L'altro acordo è con Parigi con una tassa di soggiorno direttamente prelevata sull'affitto.

[Elena369]

Ciao a tutti, sto anch'io cercando informazioni perché ho iniziato l'anno scorso e non so cosa devo dichiarare quest'anno. Il mio commercialista lo sa meno di me...

Ho trovato questi, proprio sulla legge entrata in vigore ieri, che a quanto pare regolerà gli affitti da maggio 2017.

C'è qualcuno che ha già dichiarato gli anni scorsi e ci sa dire che cosa ha portato al commercialista e quanto ha pagato di tasse?

Grazie!

http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2017-04-25/tassa-affitti-turistici-pagare-sara-airbnb...

http://www.ilgiornale.it/news/politica/pasticcio-tassa-airbnb-impossibile-applicare-1390322.html

[Roberto143]

@Elena369

se il tuo commercialista ne sa meno di te, ti suggerisco di cambiare commercialista, altrimenti cosa lo paghi a fare?

se fai locazione turistica dovrai portare i contratti di locazione che hai stipulato nel corso dell'anno; se sei casa vacanze l'elenco degli incassi che hai avuto (se, come presumo, hai affittato sempre tramite Airbnb)

[Elena369]

Grazie Roberto! L'elenco degli incassi sotto forma di... faccio una stampa da PayPal?

[Roberto143]

@Elena369

In realtà, quello che devi avere per poter fare la dichiarazione è un elenco degli affitti effettuati (che sia una stampa del riepilogo di Airbnb - se affitti solo con Airbnb, un estratto conto dove sono transitati i bonifici, un estratto di Paypal o un faldone di contratti... ma anche solo un elenco scritto da te a matita sulla carta del pane, è indifferente).

Siccome è una dichiarazione di redditi, sta a te dichiarare l'ammontare corretto.

Ovviamente, dovrai anche essere in grado poi di giustificare l'ammontare dichiarato in caso di accertamento da parte dell'AdE, che potrebbe incrociare le scritture e verificare la correttezza del dichiarato.

Quindi, benchè non sia obbligatorio tenere una reale contabilità "ufficiale", non sarebbe male un minimo di organizzazione sotto forma di "giornale contabile", fatto a mano o con il pc, dove riportare tutti i soggiorni, le date, gli importi, i metodi di pagamento, ecc.

[Elena369]

Grazie mille, tutto chiarissimo! 

Opterò per il sacchetto del pane 🙂

Scherzi a parte, grazie di nuovo e a presto

[Marco376]

@Elena369, se parli di ''locazioni turistiche'' e dunque di affitti / locazioni che producono ''redditi fondiari o da fabbricato'' (almeno prevalentemente, tranne in caso di ''sublocazioni a terzi di immobile non di proprietà'' che producono ''redditi fondiari'', e tranne il caso di vera e propria gestione sotto forma d'impresa, che produce ''redditi da impresa'' appunto), allora non basterà portare al proprio commercialista gli estratti conto bancari con tutti i bonifici pervenuti da Airbnb o gli estratti conto / movimenti di Paypal o di Carte di credito varie, giacchè il ''canone di locazione'' scritto su contratto e firmato dagli ospiti e da te dovrà coincidere con l'importo LORDO (e non Netto), cioè sia con l'importo segnato sulla Ricevuta Generica Non Fiscale rilasciata da te al guest (lordo, appunto), sia con la somma tra il netto versatoti da Airbnb e il tuo Costo del servizio per l'host di Airbnb, con la sola esclusione della Commissione relativa ai costi del servizio per il guest (di cui il guest avrà già apposita fattura dalla stessa piattaforma). Il discorso relativo a chi possa o non possa, poi, scaricare dalle tasse come spese le Commissioni di Airbnb è stato già fatto altrove, ma ripeto qui che, nel caso delle locazioni turistiche o pure che generino Redditi Fondiari o da Fabbricato, quelle Commissioni NON potranno essere scaricate dalle tasse come spese, soprattutto scegliendo l'opzione Cedolare Secca al 21%. Insomma, in conclusione, portare al commercialista SOLO gli estratti conto bancari o di Paypal ha un'utilità pari a 0. Ciao.

[Elena369]

Ciao Marco, molte grazie.

Dunque se ben capisco:

Il mio ospita paga 100
Airbnb prende 5 da lui direttamente (e gli invia una fattura)
E prende 5 da me, e mi invia fattura.
poi mi versa su PayPal 90.

Io devo fare all'ospite una ricevuta di 95 e pagare le tasse su 95?

Grazie!